📋 Napomena
Ovaj tekst je isključivo informativnog karaktera. Prikazane informacije zasnivaju se na važećim propisima i procedurama, ali ne zamenjuju individualni pravni ni finansijski savet. PrviKvadrat.rs ne odgovara za odluke donete isključivo na osnovu ovog teksta. Za tvoj konkretan slučaj, uvek se obrati advokatu, javnom beležniku ili nadležnoj instituciji.
Misliš da je kupovina stana završena onog trenutka kad iz beležnikove kancelarije izađeš sa overenim ugovorom u ruci? Skoro, ali ne sasvim. Tek kada se tvoje ime pojavi u listu nepokretnosti, ti si zvanično vlasnik tog stana u očima države, banke i bilo koga ko sutra bude proveravao kome ta nekretnina pripada. Taj poslednji korak zove se uknjižba stana, i u ovom vodiču pratimo kako proces izgleda od trenutka potpisa kod notara do trenutka kada katastar formalno potvrdi tvoje vlasništvo.
Šta je došlo prvo, uknjižba ili upotrebna? 👀
📅 Poslednji put ažurirano: 7. jun 2026
Sadržaj
- Šta je uknjižba i zašto bez nje ugovor nije dovoljan
- Kako se sve promenilo od novembra 2023.
- Proces uknjižbe korak po korak
- Uknjižba kada stan kupuješ na kredit
- Uknjižba novog stana od investitora
- Kada stan nije uknjižen ili je uknjižen na nekog drugog
- Koliko košta uknjižba u 2026.
- Koliko traje uknjižba i kako da pratiš status
- Najčešće greške i kako da ih izbegneš
- Uknjižba i povrat PDV-a
1. Šta je uknjižba i zašto bez nje ugovor nije dovoljan
U svakodnevnom govoru ljudi često mešaju dva pojma: kupovinu i uknjižbu. To su zapravo dve različite stvari. Ugovor o kupoprodaji koji je notar overio (solemnizovao) tebi daje pravo da postaneš vlasnik. Uknjižba je trenutak kada to pravo postaje vidljivo svima drugima, jer se zvanično upisuje u katastar nepokretnosti.
Ovo nije birokratska sitnica. Sve dok nisi upisan kao vlasnik, ne možeš da daš stan u zalog za novi kredit, ne možeš ga preneseš trećem licu bez komplikacija, i u zvaničnoj evidenciji se nalaziš u poziciji u kojoj prodavac još uvek figurira kao vlasnik. Pravna sigurnost dolazi tek sa upisom u list nepokretnosti.
List nepokretnosti je ključni dokument na koji ćeš se vraćati. To je zvanični izvod iz katastra koji prikazuje tri stvari: osnovne podatke o stanu (lokacija, površina), vlasnika i sve eventualne terete poput hipoteka ili zabeležbi sporova. Više o tome šta tačno proveravati u listu nepokretnosti pre kupovine možeš pročitati u našem vodiču o dokumentima koje morate proveriti pre kupovine stana.
Preporuka za sledeći članak: Top 9 dokumenata koje morate proveriti pre kupovine stana
2. Kako se sve promenilo od novembra 2023.
Ako si pročitao stariji vodič na nekom drugom sajtu o tome kako sam podnosiš zahtev za uknjižbu na šalteru RGZ-a, zaboravi to. Od 4. novembra 2023. godine, građani Srbije više ne mogu lično da prilaze šalteru katastra sa papirima. Sve se obavlja elektronski, kroz informacioni sistem koji se zove eŠalter, kome običan građanin nema direktan pristup.
Kroz sistem komuniciraju samo ovlašćena lica, i tu treba razlikovati dve uloge. Notari, sudovi i javni izvršitelji su takozvani obveznici dostave: oni po službenoj dužnosti dostavljaju isprave koje su sami sastavili ili overili. Praktično to znači da notar tvoj overen ugovor automatski šalje katastru, bez tvog dodatnog angažovanja. Profesionalni korisnici su, sa druge strane, advokati i geodetske organizacije, i oni podnose zahteve onda kada upis ne pokreće obveznik dostave nego sam građanin, što se najčešće dešava kod neuknjiženih stanova ili komplikovanijih predmeta.
U praksi to znači jednu jako važnu stvar za tebe kao kupca: u standardnom scenariju ne moraš ni prstom da mrdneš za sam upis u katastar. Notar kod koga si potpisao i overio ugovor ima zakonsku obavezu da u roku od 24 sata pošalje tu ispravu Republičkom geodetskom zavodu, i da istovremeno obavesti i poresku upravu i lokalnu poresku administraciju. Tako u jednom činu ide i tvoj zahtev za upis vlasništva i osnov za naplatu poreza na prenos apsolutnih prava ili PDV-a, zavisno od toga da li kupuješ od fizičkog lica ili investitora.
Ova izmena je uvedena Zakonom o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture i njegovim izmenama iz 2023. godine. Cilj je bio da se ubrza protok dokumenata i smanji prostor za prevare i falsifikate. Manje gužve na šalterima, manje izgubljenih predmeta, ali zauzvrat tvoja procedura zavisi od toga koliko savesno radi notar.
3. Proces uknjižbe korak po korak
Pretpostavimo standardni scenario: kupuješ uknjižen stan u starogradnji, plaćaš sopstvenom uštedom bez kredita, a stan je čist od tereta. Evo kako proces tačno izgleda od kraja pregovaranja do trenutka kada se tvoje ime pojavi u listu nepokretnosti.
Korak 1: Solemnizacija ugovora kod javnog beležnika
Sve počinje kod notara. Ti i prodavac dolazite sa pripremljenim ugovorom o kupoprodaji, ličnim dokumentima i dokumentacijom o stanu (osnov sticanja prodavca, list nepokretnosti, dokaz o izmirenim obavezama). Notar proverava identitete, čita ugovor naglas, proverava da li su sve klauzule jasne i u skladu sa zakonom, i tek tada solemnizuje (overava) ugovor. Bez ovog koraka, ni jedan papir koji potpišete privatno nema snagu za upis u katastar.
Posebno važna stavka u ugovoru je takozvana clausula intabulandi, odnosno tabularna izjava. Tom klauzulom prodavac izričito dozvoljava da se ti upišeš kao novi vlasnik. Ako ova izjava nije u ugovoru, RGZ neće prihvatiti zahtev. Iskusan notar će je naravno ubaciti, ali ne škodi da je sam proveriš pre potpisivanja.
Korak 2: Notar šalje ispravu na eŠalter
U roku od 24 sata posle solemnizacije, notar elektronski prosleđuje overen ugovor službi za katastar putem eŠaltera. Istovremeno odlazi i poreska prijava. Ti u ovom trenutku ne moraš ništa da radiš, ali dobra praksa je da od notara tražiš potvrdu da je ugovor poslat, sa brojem predmeta, kako bi kasnije mogao da pratiš status.
Korak 3: RGZ proverava formalne uslove
Služba za katastar nepokretnosti otvara predmet i proverava formalne uslove: nadležnost, da li zahtev sadrži sve potrebne podatke, da li je isprava na propisan način dostavljena. Suštinsku zakonitost samog ugovora ne preispituje, jer se pretpostavlja da je za to vodio računa notar tokom solemnizacije.
Korak 4: Upis prava svojine i izdavanje rešenja
Kada su formalni uslovi ispunjeni, RGZ donosi rešenje o upisu prava svojine na tvoje ime. Po zakonu, kada postupak po službenoj dužnosti pokreće obveznik dostave (a notarski overen ugovor jeste takav slučaj), Služba je dužna da donese rešenje u roku od pet radnih dana. U praksi, zavisno od opterećenosti službe, taj rok može da bude duži.
Korak 5: Obaveštavanje stranaka i konačnost rešenja
Rešenje ti se dostavlja elektronski preko notara. Imaš pravo žalbe u roku od osam dana, ali u tipičnom scenariju nemaš zašto da je koristiš. Posle isteka roka za žalbu, rešenje postaje konačno, a tvoje vlasništvo definitivno upisano u katastar. Tada se po službenoj dužnosti briše i zabeležba da rešenje nije konačno.
Korak 6: Provera u listu nepokretnosti
Posle nekoliko dana, otvori portal eKatastra, ukucaj adresu stana i proveri u listu nepokretnosti da li si upisan kao vlasnik. Pojavljivanje tvog imena u odeljku B (vlasnik) i nedostatak novih tereta u odeljku C znači da je proces uspešno završen.
Korak 7: Čuvanje dokumentacije
Sačuvaj overen ugovor, rešenje RGZ-a i izvod iz lista nepokretnosti. Ova tri dokumenta su tvoj pravni dokaz vlasništva i biće ti potrebni za sve buduće stvari, od priključenja struje na svoje ime, do eventualne kasnije prodaje, refinansiranja kredita ili predaje zahteva za povrat PDV-a.
4. Uknjižba kada stan kupuješ na kredit
Većina prvih kupaca ne plaća stan iz džepa. Onog trenutka kada u priču uđe banka, proces uknjižbe se grana u nekoliko paralelnih operacija koje se moraju savršeno usaglasiti.
Banka koja ti odobri stambeni kredit neće da pusti sredstva dok se ne obezbedi hipotekom na stanu koji upravo kupuješ. Paradoks je u tome što ti još nisi vlasnik tog stana, jer se vlasništvo prenosi tek kad ugovor stigne do katastra. Rešenje je predbeležba prava svojine i istovremeni upis hipoteke u istom postupku.
U praksi to izgleda ovako: u jednom danu kod notara overavaš ugovor o kupoprodaji, ugovor o hipoteci sa bankom i založnu izjavu. Notar onda elektronski šalje sva ova dokumenta katastru kao paket. RGZ izvršava dve operacije skoro istovremeno: predbeležba prava svojine na tvoje ime (privremeni upis koji se kasnije pretvara u stalan) i upis hipoteke u korist banke. Tek pošto je hipoteka upisana, banka pušta sredstva i isplaćuje prodavca.
Posle isplate, prodavac potpisuje overenu izjavu da je cena isplaćena u celosti. Tek na osnovu te izjave, predbeležba se pretvara u definitivni upis prava svojine. Ovaj korak je važan, jer dok stoji predbeležba, postoji teorijska nesigurnost u titularu prava.
Kasnije, kad za nekoliko godina otplatiš kredit, sledi obratan proces: banka ti izdaje brisovnu dozvolu kojom se hipoteka skida sa stana. Tek tada list nepokretnosti pokazuje čist stan bez ikakvih opterećenja. Više o zamkama u procesu kreditiranja možeš pročitati u članku o greškama pri uzimanju stambenog kredita.
5. Uknjižba novog stana od investitora
Novogradnja unosi dodatne komplikacije, jer kada potpisuješ predugovor sa investitorom, stan često fizički još ne postoji. Zgrada se gradi, upotrebne dozvole nema, a ti si već dao kaparu i počeo da otplaćuješ rate.
U toj fazi nema klasične uknjižbe. Ono što se može uraditi je predbeležba prava svojine na stanu u izgradnji, koja te štiti od mogućnosti da investitor isti stan proda drugom kupcu. Predugovor mora da bude solemnizovan kod notara da bi mogao da posluži kao osnov za predbeležbu, i to je razlog zbog kojeg uplata bilo kakve značajne sume bez notarski overenog dokumenta predstavlja preuzimanje ozbiljnog rizika.
Stvarni upis u katastar moguć je tek kad zgrada dobije upotrebnu dozvolu i bude izvršeno etažiranje, što znači da svaki stan dobija svoj poseban deo objekta sa zasebnim brojem. Tek tada možeš da budeš upisan kao vlasnik konkretnog stana, ne više stana u izgradnji nego stana koji formalno postoji u katastru kao samostalna jedinica.
Zbog svega ovoga, provera investitora pre nego što potpišeš predugovor nije nešto što se preporučuje, nego nešto što obavezno moraš da uradiš. Ako investitor zakasni sa upotrebnom dozvolom ili odugovlači sa etažiranjem, tvoja imovina ostaje zarobljena u limbu predbeležbe godinama. U članku kako proveriti investitora pre kupovine stana imaš detaljnu analizu signala koje treba pažljivo posmatrati.
Preporuka za sledeći članak: Kako proveriti investitora pre nego što date kaparu
6. Kada stan nije uknjižen ili je uknjižen na nekog drugog
Ne tako redak scenario u Srbiji: ulaziš u kupovinu i otkrivaš da stan koji je prodavac decenijama “imao” zapravo nije upisan u katastar na njegovo ime, ili nije upisan uopšte. Razlozi su raznorazni, od starih otkupa društvenih stanova bez sprovedenog upisa, preko nasleđa koje nikad nije ostavinski rešeno, do zgrada koje su čekale legalizaciju.
Kupovina takvog stana nije nemoguća, ali traži više rada. Pre nego što budeš upisan kao vlasnik, mora se uspostaviti neprekinut pravni kontinuitet, što znači da se redom uknjiže svi prethodni vlasnici do trenutnog prodavca. To može da znači da prodavac prvo mora da pokrene ostavinski postupak ili da formalno uknjiži stan na sebe, a tek onda može da ti ga prenese.
U praksi, ovi predmeti idu preko advokata kao profesionalnog korisnika eŠaltera. Advokat priprema sve isprave (rešenja o nasleđivanju, prethodne ugovore, dokaze o plaćanju, eventualno rešenje o ozakonjenju) i dostavlja ih kao jedan paket katastru. Republička administrativna taksa se u ovom slučaju plaća za svaku posebnu ispravu kojom se dokazuje pravni kontinuitet, što znači da konačan trošak može biti znatno veći nego u standardnoj situaciji.
Banke takve stanove uglavnom ne finansiraju kreditom dok pravni status nije uredan, pa ako računaš na hipotekarni kredit, neuknjižen stan praktično nije realna opcija osim ako prodavac unapred reši uknjižbu na svoje ime.
7. Koliko košta uknjižba u 2026.
Trošak uknjižbe se sastoji iz nekoliko komponenata. Svi dinarski iznosi u nastavku su orijentir i važe za sredinu 2026. godine. Republičke administrativne takse se usklađuju jednom godišnje sa indeksom potrošačkih cena i obično se primenjuju od sredine godine, dok notarske i advokatske tarife zavise od vrednosti nekretnine. Aktuelne iznose proveri na zvaničnoj stranici RGZ-a, kod notara i kod advokata pre nego što računaš budžet.
U standardnom slučaju upisa promene vlasnika na već uknjiženom stanu, glavne stavke su republička administrativna taksa za zahtev (oko 320 do 350 dinara), taksa za promenu imaoca prava na osnovu jedne isprave (oko 5.000 do 5.500 dinara) i dodatna taksa od oko 1.500 do 1.700 dinara za svaku sledeću ispravu kojom se dokazuje pravni kontinuitet.
Tu se još dodaje notarska nagrada za solemnizaciju ugovora, koja zavisi od vrednosti nekretnine i propisana je Javnobeležničkom tarifom. Iznos se kreće u rasponu nekoliko desetina hiljada dinara, ali tačan iznos uvek pitaj notara unapred.
Ako kupuješ na kredit, dodaju se i takse za upis hipoteke, koje skaliraju prema iznosu obezbeđenog potraživanja: za hipoteke do šest miliona dinara propisana je niža taksa, za veće iznose taksa raste.
Ako tvoj predmet ne ide preko notara nego preko advokata (na primer kod neuknjiženih stanova ili komplikovanijih slučajeva), računaj i na advokatsku tarifu. Prema tarifi Advokatske komore Srbije, podnošenje zahteva u katastar se naplaćuje oko 24.000 do 25.000 dinara, mada je u praksi često moguće dogovoriti niži iznos.
8. Koliko traje uknjižba i kako da pratiš status
Po Zakonu o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture, kada postupak pokreće obveznik dostave (kao što je notar), Služba za katastar nepokretnosti je dužna da donese rešenje u roku od pet radnih dana od prijema isprave. Kada zahtev podnosi sam građanin preko profesionalnog korisnika, rok je 15 dana.
U praksi, jednostavni predmeti (čista promena vlasnika na uknjiženom stanu) često budu završeni za nedelju do dve. Komplikovaniji predmeti, posebno oni koji uključuju uspostavljanje pravnog kontinuiteta ili predbeležbu kod novogradnje, mogu da traju mesecima.
Status svog predmeta možeš da pratiš preko portala eKatastra ako imaš broj predmeta, ili da zamoliš notara da ti pošalje stanje. Ako rok prođe a rešenje ne stigne, prvo se obrati notaru da proveri da li je dostava bila uredna. Ako jeste, a katastar i dalje ne reaguje, sledeći korak je obraćanje nadležnoj službi katastra ili podnošenje urgencije, što opet ide preko ovlašćenog profesionalnog korisnika.
9. Najčešće greške i kako da ih izbegneš
Najveća greška je pretpostavka da je posao završen kad je ugovor potpisan. Mnogi ljudi mesecima ne provere da li je upis stvarno sproveden, a onda se pri pokušaju refinansiranja ili kasnije prodaje suoče sa neprijatnim iznenađenjima.
Druga česta greška je pristanak na klauzule u ugovoru koje upis odlažu na neodređeno vreme. Tipičan primer su ugovori sa investitorima gde se kao uslov za upis postavlja “tehnički prijem objekta” bez preciznog roka. Ako se to vuče godinama, tvoja predbeležba ostaje predbeležba, a ne stvarno vlasništvo.
Treća zamka su nezavršene ostavinske rasprave kod prodavaca naslednika. Ako prodavac nudi stan koji je formalno još uvek upisan na pokojnog roditelja, traženje da prvo sprovede ostavinski postupak je neminovan korak. Pristanak da se ide “u međuvremenu, sredićemo to kasnije” znači da preuzimaš pravni rizik koji nije tvoj.
Konačno, mnogi ne provere klauzulu tabularne izjave i klauzulu o isplati cene u ugovoru. Bez prve, RGZ ne može da te upiše. Bez druge, banka ne pušta sredstva. Pažljivo čitanje ugovora pre overe nije formalnost, nego osnovna mera samozaštite.
10. Uknjižba i povrat PDV-a
Ako kupuješ prvi stan od investitora, imaš pravo na povrat PDV-a po članu 56a Zakona o porezu na dodatu vrednost. Važno je da odmah razjasnimo jednu stvar koja se često pogrešno tumači: uknjižba nije zakonski uslov za povrat PDV-a. Pravo se aktivira kada ispuniš dve ključne stvari: da od 1. jula 2006. do dana overe ugovora nisi imao stan u svojini, susvojini ili zajedničkoj svojini na teritoriji Srbije, i da si ugovorenu cenu sa PDV-om u celosti isplatio prodavcu preko računa.
Ovo je naročito važno kod novogradnje. Kao što je već pojašnjeno u sekciji o stanovima od investitora, kod novog stana se vlasništvo u katastru često upisuje tek posle upotrebne dozvole i etažiranja, što ume da potraje mesecima pa i godinama. Da je uknjižba uslov, kupci novogradnje bi praktično ostali bez ove olakšice za sve to vreme. Srećom, nije tako: ne moraš da čekaš uknjižbu da bi podneo zahtev za povrat PDV-a.
Poreska uprava traži ugovor, dokaz o isplati cene sa PDV-om, overenu izjavu da kupuješ prvi stan, uverenja da nisi bio obveznik poreza na imovinu i dokumentaciju od investitora kojom se potvrđuje da je reč o legalnom novom stanu. Izvod iz lista nepokretnosti na tvoje ime nije među propisanim dokumentima.
Uknjižba ti je svakako u tvom interesu iz drugih razloga (zalog, prodaja, refinansiranje), ali je ne vezuj kao preduslov za PDV. Kompletan postupak povrata PDV-a, sa rokovima, formularima i konkretnim koracima, imaš detaljno objašnjen u ultimativnom vodiču za povrat PDV-a za prvi stan.
Preporuka za sledeći članak: Ultimativni vodič – Povrat PDV-a za prvi stan
Uknjižba je stanica koja zaokružuje pravnu stranu kupovine stana. Sve dok ona ne bude sprovedena, tvoje vlasništvo živi na overenom ugovoru, ali nije vidljivo trećim licima. Sa upisom u list nepokretnosti, dolaziš do trenutka u kojem stan stvarno postaje tvoj, ne samo papirno već i u zvaničnoj evidenciji, sa svim pravima i odgovornostima koje to nosi. Vredi ti svaki dan koliko si čekao na taj izvod.
