Cene stanova u Srbiji 2026, uz kuće, garaže i zemljište

Izvor: Republički geodetski zavod, „Statistika cena nepokretnosti za prvo polugodište 2026. godine” (avgust 2026) i „Izveštaj o indeksu cena stanova za drugo tromesečje 2026. godine” (jul 2026). Stranica ažurirana 6. septembra 2026.

Kako da čitaš ove brojeve. Cene dolaze iz overenih kupoprodajnih ugovora, ali nisu sirove. RGZ posebno isključuje netržišne transakcije, a ekstremne vrednosti odbacuje Z-skorom čiji se prag prilagođava, i navodi da podatke naknadno koriguje kroz kontrolu i verifikaciju. Obuhvat Beograda nije isti u svim tabelama. U tabelama o stanovima to je deset katastarskih opština užeg urbanog područja, bez perifernih gradskih opština. U tabelama o kućama i o građevinskom zemljištu Beograd obuhvata ceo grad, uključujući Grocku, Obrenovac, Lazarevac, Barajevo, Mladenovac, Sopot i Surčin. Ovo su statistički pokazatelji tržišta, ne procena vrednosti konkretne nekretnine.

Cene stanova u Srbiji, plus kuće, garaže i zemljište, iz overenih ugovora o kupoprodaji a ne iz oglasa. Dakle iznosi koje su kupci zaista platili, po gradovima i beogradskim opštinama, sa kalkulatorom koji cenu kvadrata prevede u učešće i mesečnu ratu.

• 1.918 €prosečan kvadrat, Srbija medijana 1.800 €
• 3.219 €prosečan kvadrat, Beograd (uže urbano područje) medijana 3.169 €
• 100.157 €prosečan stan, Srbija medijana 91.945 €
• 197.689 €prosečan stan, Beograd (uže urbano područje) medijana 178.100 €

• Rast za godinu dana+5,25%RGZ indeks, drugo tromesečje 2026
• Rast od početka 2019.+101%RGZ indeks, baza T1 2019 = 100
• Najskuplji gradBeograd3.219 €/m2, uže urbano područje
• Najjeftiniji gradKikinda957 €/m2, 49 podataka
• Najveći skok prosekaVršac+29,39%, samo 82 podatka
• Jedini padPirot-0,47%, 64 podatka

Cene stanova u Srbiji po gradovima

Prosečna i medijalna cena kvadrata u 28 gradova. Prebaci prikaz između ukupnih cena, postojećih i novoizgrađenih stanova. Kriterijum nije starost zgrade. Novoizgrađeni su stanovi koji se prvi put prometuju, stanovi u izgradnji i stanovi izgrađeni u posmatranoj godini i četiri godine pre nje. Poslednje dve kolone su naš proračun.

Kretanje cena od 2019. do danas

RGZ indeks cena stanova, kvartalno, od 2019. do danas. Za razliku od proseka iz tabele iznad, indeks kontroliše kakvi su se stanovi prodali.

A koliko su cene porasle za poslednjih godinu dana? Na to postoje dva zvanična odgovora i razlikuju se trostruko.

Raspon cena i ulazna cena po gradovima

Osam godina cena po kvadratu u četiri najveća grada. Stub je raspon od najjeftinijih do najskupljih deset odsto, crna linija je medijana. Prikazani su postojeći stanovi.

Ulazna cena je najjeftinijih deset odsto ponude, dakle ono što realno gledaš kada kupuješ prvi stan bez velikog budžeta.

• Beograd1.485 €/m2ulazna cena 2026, sa 824 u 2019. (+80%)Učešće od 10% na 50 m2: 7.425 €
• Novi Sad1.650 €/m2ulazna cena 2026, sa 848 u 2019. (+95%)Učešće od 10% na 50 m2: 8.250 €
• Niš1.260 €/m2ulazna cena 2026, sa 559 u 2019. (+125%)Učešće od 10% na 50 m2: 6.300 €
• Kragujevac1.279 €/m2ulazna cena 2026, sa 762 u 2019. (+68%)Učešće od 10% na 50 m2: 6.395 €

Cene stanova u Beogradu po opštinama

Katastarske opštine užeg urbanog područja, tamo gde je koncentrisan promet.

Cene u stambenim kompleksima

Novogradnja po pojedinačnim naseljima. Koristi kada ti prodajni tim kaže da je cena u kompleksu tržišna.

Cene apartmana na turističkim lokacijama

Čajetina, Valjevo sa Divčibarama, Raška sa Kopaonikom i ostale opštine sa dovoljnim brojem podataka.

Kalkulator: od cene kvadrata do mesečne rate

Izaberi grad i kvadraturu. Kalkulator uzima prosečnu cenu kvadrata iz tabele 1 i računa učešće, iznos kredita i ratu.

Cene garažnih mesta

Oko 10 odsto svih prometovanih nekretnina. Investitori ih rado ostave za kraj razgovora.

Cene kuća

Prosečna kuća u Srbiji je 39.334 evra, medijana 28.000. Razlika između ta dva broja je kod kuća najveća u celom izveštaju.

Kuće u beogradskim opštinama

Cene građevinskog zemljišta

Za one koji razmišljaju da grade umesto da kupuju. Prosek u Srbiji je 1.432 evra po aru, medijana 773 evra, uz pad od 2,8 odsto na godišnjem nivou.

Kako čitati cene nekretnina u Srbiji

Overene cene, a ne cene iz oglasa

Postoje dva sveta cena nekretnina u Srbiji i lako ih je pomešati. Prvi su oglasi na portalima. To je tražena cena, ono što prodavac ili investitor želi da dobije. Drugi svet su overeni ugovori. RGZ obrađuje kupoprodajne ugovore koji su prošli kod javnog beležnika i iz njih računa proseke. To je cena koja je stvarno plaćena, posle svih popusta i pregovora.

Razlika između ta dva broja je tvoj pregovarački prostor. Kada uđeš u razgovor sa prodavcem znajući koliko se u toj opštini zaista plaća po kvadratu, razgovor izgleda drugačije. Tabele iznad koristi kao referentnu tačku, a oglasnu cenu kao ponudu koju tek treba testirati.

Prosek ili medijana

U svakoj tabeli dobijaš oba broja i to nije slučajno. Prosek povlači nagore nekoliko skupih transakcija. Medijana je vrednost tačno na sredini niza, pa je otpornija na ekstreme. Kod stanova su ta dva broja obično blizu. Kod kuća se razilaze drastično: prosečna kuća u Srbiji košta 39.334 evra, a medijana 28.000 evra. Ta razlika ti govori da tržište kuća čini masa jeftinih objekata i mali broj veoma skupih.

Praktično pravilo: ako procenjuješ šta možeš da priuštiš, gledaj medijanu. Ako gledaš kuda ide tržište, prati indeks iz sledeće sekcije, a ne promenu proseka.

Zašto RGZ objavljuje dva različita rasta

Videćeš dva broja koja se ne slažu, a oba dolaze iz iste institucije i iz istog registra ugovora. Evo zašto.

Prvi broj je rast prosečne cene, kod nas 15,81 odsto. On upoređuje prosek svih prodatih stanova u ovom polugodištu sa prosekom iz prošlog. Sam RGZ uz taj pokazatelj piše da međugodišnja stopa promene predstavlja promenu prosečne cene u odnosu na isti period prethodne godine i da ne predstavlja indeks cena. Problem je što se ne prodaju isti stanovi. Ako se ovog puta prodalo više skupih stanova na Savskom vencu i u novim kompleksima, prosek skoči a da nijedan pojedinačni stan nije poskupeo ni evro.

Drugi broj je RGZ indeks cena stanova, 5,25 odsto. On se pravi hedoničkom regresijom, što praktično znači da model uzima u obzir površinu, godinu izgradnje, kvalitet infrastrukture i udaljenost od javnih objekata, pa upoređuje uporedivo. Kalibrisan je po standardima Eurostata na transakcijama od 2017. godine, a RGZ ga objavljuje od trećeg tromesečja 2022, sa serijom izračunatom unazad do baznog prvog tromesečja 2019.

Praktično: kada procenjuješ koliko stan košta danas, gledaj proseke i medijane iz tabela. Kada procenjuješ da li da čekaš ili kupiš sada, gledaj indeks. Cene i dalje rastu, ali sporije nego pre dve godine, jer je tromesečna stopa pala sa 1,24 na 1,19 odsto.

Šta podaci pokazuju u 2026.

Stanovi

Stanovi su 31 odsto svih prometovanih nekretnina, ali čak 61 odsto ukupne vrednosti tržišta. Na nivou Srbije prosečan kvadrat je 1.918 evra, a medijana 1.800 evra.

Jedan podatak iznenađuje na prvi pogled. Postojeći stanovi su po kvadratu skuplji od novogradnje, 1.935 prema 1.872 evra. Razlog nije kvalitet gradnje nego lokacija. Starije zgrade su češće u centrima gradova, dok se novogradnja diže na obodima. Ako te ta dilema muči, razložili smo je u vodiču novogradnja ili starogradnja.

Posmatrano od 2019, cene stanova u Srbiji su se tačno udvostručile, indeks je 200,98. Rast nije bio ravnomeran. Beograd je na 213, Vojvodina na 210, Južna i Istočna Srbija na 200, dok Šumadija i Zapadna Srbija zaostaje na 167. Najbrži period bio je od sredine 2021. do kraja 2022, posle čega se kriva vidljivo izravnava.

Beograd nosi celo tržište. Prosečan kvadrat u užem urbanom području je 3.219 evra, skoro dvostruko više od proseka Srbije. Raspon unutar samog grada je ogroman: Savski venac je 4.210 evra po kvadratu, Stara Rakovica 2.600. Za isti novac dobijaš znatno veći stan ako se pomeriš nekoliko kilometara od centra.

Novogradnja u kompleksima i apartmani

RGZ daje i presek po pojedinačnim naseljima novogradnje, podatak koji do sada nije postojao nigde javno. Belgrade Waterfront je na 5.821 evro po kvadratu, skoro dvostruko iznad proseka Novog Beograda. SOUL 64 je 4.108, Airport Garden 3.250, Sunnyville na Palilulu 2.477. Raspon unutar iste kategorije novogradnje, u istom gradu, veći je od dvostrukog. Zato pitanje „koliko košta novogradnja u Beogradu” nema smislen odgovor bez imena kompleksa.

Apartmani idu svojim tempom. Opština Čajetina, u kojoj je Zlatibor, drži prosek od 1.731 evro po kvadratu uz rast od skoro 19 odsto, dok je Raška sa Kopaonikom pala za 10 odsto. Male sredine sa malo podataka lako naprave i skok i pad.

Šta ove cene znače za tvoj budžet

Cena kvadrata je apstrakcija dok je ne pretvoriš u učešće koje moraš da skupiš i ratu koju plaćaš narednih trideset godina. Koliko ti učešća treba zavisi od toga da li ulaziš u državni program.

Van programa, Narodna banka Srbije ograničava odnos kredita i vrednosti nekretnine na 90 odsto za prvu stambenu nekretninu, pa je donja granica 10 odsto, a banke u praksi traže i 20 odsto. Ako ispunjavaš uslove za subvencionisani kredit za mlade, pravila su drugačija. NBS je za taj program spustila obavezno minimalno učešće na 1 odsto i dozvolila odnos kredita i vrednosti do 99 odsto, uz kamatu od 1,5 odsto u prvih šest godina. Razlika je desetostruka, pa pre računanja proveri da li ispunjavaš uslove.

Konkretno, prosečan kvadrat u Kragujevcu je 1.575 evra. Stan od 50 kvadrata izlazi na 78.750 evra, učešće od 10 odsto je 7.875 evra, a kredit od 70.875 evra na 30 godina po stopi od 4,5 odsto daje ratu od oko 359 evra. Isti taj stan u Beogradu košta 160.950 evra i traži ratu od oko 734 evra, uz učešće koje je dvostruko veće. Kroz garantnu šemu za mlade, učešće za taj kragujevački stan pada sa 7.875 na 788 evra. Za skupljanje samog učešća imamo poseban vodič o tome kako skupiti novac za učešće.

Preporuka za sledeći korakPre nego što se zaljubiš u kvadraturu, proveri koliko je banka spremna da ti odobri. Vodič kolika plata je potrebna za stambeni kredit razlaže račun korak po korak.

Kuće, garaže i zemljište

Kuće su 12,5 odsto broja prometovanih nekretnina i 7,9 odsto vrednosti tržišta, uz rast od 5,56 odsto. Rast ipak nije svuda. Cene kuća padaju u jedanaest gradova, a Beograd je sa 1,37 odsto najmanji od tih padova. Niš je pao znatno jače, za 8,03 odsto, a najdublji padovi su u Zaječaru, Prokuplju i Vranju. Kuća je paket od objekta i placa, a plac ume da vredi više od kuće, pa se prosek i medijana razilaze više nego kod stanova.

Mali uzorci ovde prave najveće skokove. Novi Pazar ima najviši prosek u zemlji, 154.086 evra, ispred Novog Sada. Istovremeno ima i najbrži rast proseka, 85 odsto za godinu dana. Oba podatka počivaju na svega 56 podataka u uzorku, pa opisuju strukturu onoga što se prodalo, a ne nivo cena na terenu.

Garažna mesta su prosečno 14.362 evra, uz medijanu od 12.000. U Beogradu Stari grad ide do 29.348 evra, a Zemun je na 12.230. Kod zemljišta je oprez najveći jer je svaka parcela priča za sebe. Vrednost zavisi od namene u planskom dokumentu, indeksa izgrađenosti i komunalne opremljenosti, a ničeg od toga nema u tabeli. Koristi je za red veličine, ne za procenu.

Gde su ovi podaci nepouzdani

Ovo je deo koji portali obično preskoče, a on odlučuje o tome hoćeš li podatak upotrebiti ispravno.

Prvo, mali uzorci. Kada grad ima manje od pedeset podataka u uzorku, jedna skupa ili jedna vrlo jeftina prodaja pomera prosek za desetine procenata. Zaječar sa padom cena kuća od 58 odsto ima 44 podatka. Kikinda ima 6 podataka za novoizgrađene stanove. Zato u svakoj tabeli držimo kolonu sa brojem podataka, da odmah vidiš koliko je broj težak. Broj podataka nije isto što i broj ugovora: to je broj transakcija koje su ostale u uzorku pošto je RGZ isključio netržišne i ekstremne vrednosti.

Drugo, struktura prodaje. Rast cena građevinskog zemljišta u Vršcu od 834 odsto nije tržišni trend. Sam RGZ objašnjava da su ga izazvale dve transakcije koje su obuhvatile više od 200 parcela u urbanom području grada. Isto važi za skokove u malim opštinama kod apartmana.

Treće, revizije. Podaci se menjaju kada stignu naknadno dostavljeni ugovori i aneksi, pa se brojevi iz starijih izveštaja i ovog ne moraju poklopiti.

Česta pitanja

Izvor i metodologija

Napomena. Sadržaj ove stranice je informativnog karaktera i ne predstavlja poresko, pravno ni finansijsko savetovanje. Prikazani iznosi su statistički proseci, a ne procena vrednosti konkretne nekretnine. Pre odluke o kupovini ili zaduživanju posavetuj se sa bankom, javnim beležnikom i ovlašćenim procenjivačem.

Nazad na vrh