Kako kupiti prvi stan u Srbiji:
procedura korak po korak

Iste januarske nedelje, u dva različita grada, troje ljudi je sedelo nad istim pitanjem. Milica i Stefan su u iznajmljenom stanu na Zvezdari imali otvorenu tabelu sa tridesetak oglasa i ušteđevinu od 30.000 evra, od čega je deo bio pomoć roditelja. Luka je u Kragujevcu, u sobi u kojoj je odrastao, gledao bankarski kalkulator koji mu je pokazivao učešće od jedan odsto i nije verovao da je to ceo trik.

Svo troje su bili sigurni da je najteži deo naći pravi stan. Nisu bili u pravu. Najteži deo je znati šta ide posle čega, jer skoro svaka skupa greška prvog kupca nije greška u izboru stana, nego u redosledu.

Ovo je vodič o tome kako kupiti prvi stan u Srbiji redom kojim se stvari zaista dešavaju, od prve računice do dana kada tvoje ime uđe u katastar. Pratimo Milicu i Stefana, koji kupuju starogradnju uz klasičan stambeni kredit, i Luku, koji kupuje novogradnju kroz državni program za mlade. Njihovi putevi se poklapaju u većini koraka, a razilaze se na tri mesta koja nose najviše novca. Gde god ti zatreba dubina, uputićemo te na tekst koji tu temu razlaže do kraja.

Prvi Kvadrat je nastao iz jedne takve kupovine u Beogradu: novogradnja, investitor, povrat PDV-a i papiri skupljani iz desetak izvora. Ne prodajemo stanove, kredite ni usluge, a sve što objavljujemo jeste i ostaje besplatno. Kako proveravamo ono što pišemo, opisali smo na stranici kako nastaje naš sadržaj.

Jedna stvar za kontekst. Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda, u prvoj polovini 2026. u Srbiji su zaključena 61.343 kupoprodajna ugovora, praktično isto kao godinu ranije, a vrednost prometa porasla je za 10,1 odsto, na 4,2 milijarde evra. Kod stanova je broj ugovora čak pao za 1,9 odsto, dok je vrednost porasla za 11,4 odsto. Prosečan stan plaćen je 100.157 evra, a u svakom trećem ugovoru o kupovini stana zabeleženo je plaćanje kreditom. Kupuje se otprilike isto koliko i godinu dana ranije, ali se plaća osetno više. U takvom tržištu redosled koraka nije pitanje živaca, nego novca.

Poslednji put ažurirano: 21. septembar 2026.

1. Kako kupiti prvi stan: ceo put na jednom ekranu

Kupovina prvog stana ima šest faza, a pre njih stoji još jedna koju retko ko računa kao fazu, iako kod mnogih traje najduže: štednja. Neke faze traju danima, jedna mesecima, a skoro u svakoj postoji trenutak kada plaćaš nešto što banka ne finansira. Ako kupuješ stan u izgradnji, između potpisa i ključeva ubacuje se i čekanje na završetak zgrade. Ovako izgleda ceo put pre nego što uđemo u detalje.

1. 0

   Štednja

   Skupljaš za učešće i za rezervu koja pokriva troškove pored cene. Ovo je faza čije trajanje najviše zavisi od tebe, a sve o njoj naći ćeš u kategoriji Budžetiranje.

   Trajanje od nekoliko meseci do nekoliko godinaPlaćaš ništa, ovde novac tek nastaje
2. 1

   Budžet

   Računaš koliko keša ti treba na dan potpisa, a ne samo koliko je učešće.

   Trajanje 2 do 4 nedeljePlaćaš ništa
3. 2

   Banka

   Proveravaš kreditnu sposobnost i biraš između programa za mlade i klasičnog kredita.

   Trajanje 1 do 3 nedeljePlaćaš po pravilu ništa
4. 3

   Traženje i provera

   Gledaš stanove i proveravaš papire pre nego što se na bilo šta obavežeš.

   Trajanje 2 do 6 meseciPlaćaš pravnu proveru, ako je naručiš
5. 4

   Cena i pregovori

   Pregovaraš na osnovu ostvarenih, a ne oglašenih cena.

   Trajanje nekoliko dana do 2 nedeljePlaćaš ništa
6. 5

   Od kapare do potpisa

   Predugovor, procena, odobrenje kredita, ugovor kod notara i isplata.

   Trajanje 4 do 8 nedeljaPlaćaš kapara, učešće, notar, procena, osiguranja
7. 5a
   Samo za stan u izgradnji

   Čekanje završetka gradnje

   Posle ugovora sa investitorom plaćaš po dogovorenoj dinamici i pratiš radove i rokove, a ključeve po pravilu dobijaš tek kada zgrada dobije upotrebnu dozvolu.

   Trajanje zavisi od faze gradnje, od nekoliko meseci do više godinaPlaćaš rate po ugovoru, a kredit tek kada banka prihvati objekat
8. 6

   Ključevi, upis i prvi meseci

   Primopredaja, upis u katastar, povrat PDV-a i porez na imovinu.

   Trajanje nekoliko nedeljaPlaćaš porez na prenos po rešenju ako si ga preuzeo, selidba i opremanje; povrat PDV-a stiže naknadno

Trajanje je procena iz prakse, a ne zakonski rok, i najviše zavisi od potrage i od toga koliko su papiri uredni. U praksi najveći izvor kašnjenja nije nijedna institucija, nego dokument koji nedostaje, pa se isplati da papire skupljaš paralelno sa traženjem, a ne posle njega. Putevi naših kupaca razilaze se kod finansiranja, kod vrste stana i kod poreza. Sve tri razlike vode do istog pitanja, pa počinjemo od njega.

2. Tri definicije prvog stana i zašto od njih zavisi koliko plaćaš

U svakodnevnom govoru prvi stan je prvi stan koji kupuješ. U propisima to nije jedna definicija nego tri, i one se ne poklapaju. Od toga koju ispunjavaš zavisi da li ti se vraća deo PDV-a, da li plaćaš porez na prenos i da li uopšte možeš da uđeš u državni program za mlade.

2.1. Prvi stan za povrat PDV-a

Ovo je Lukin put. Kada stan kupuješ direktno od investitora koji je u sistemu PDV-a, u cenu je uračunat PDV po stopi od 10 odsto, a kupac prvog stana deo tog iznosa može da traži nazad. Pravo imaš ako si punoletan državljanin Srbije sa prebivalištem u Srbiji i ako od 1. jula 2006. do dana overe ugovora nisi imao stan u svojini ni susvojini na teritoriji Srbije. Uslov je i da je cela cena sa PDV-om plaćena prodavcu preko računa.

Povrat se računa na 40 kvadrata za tebe i po 15 kvadrata za svakog člana porodičnog domaćinstva, dakle supružnika, dece i roditelja sa istim prebivalištem, koji od 1. jula 2006. nije imao stan u svojini ni susvojini. Članovi ne moraju da budu punoletni. Luka kupuje za sebe stan od 44 kvadrata po ceni od 96.800 evra, pa mu se vraća PDV za 40 kvadrata, oko 8.000 evra u dinarskoj protivvrednosti. Taj novac ne stiže na dan kupovine, nego kasnije, po rešenju Poreske uprave. Ceo postupak razložili smo u kompletnom vodiču kroz povrat PDV-a za prvi stan.

2.2. Prvi stan za oslobođenje od poreza na prenos

Ovo je put Milice i Stefana. Kada kupuješ stan koji je već bio u prometu, najčešće od fizičkog lica, umesto PDV-a se plaća porez na prenos apsolutnih prava od 2,5 odsto. Zakonski obveznik tog poreza je prodavac, ali ga ugovor u praksi skoro uvek prebacuje na kupca. Kupac prvog stana oslobođen je za istu površinu kao kod PDV-a, 40 kvadrata plus 15 po članu domaćinstva, i pod istim uslovom da od 1. jula 2006. nije imao stan u svojini, susvojini ni zajedničkoj svojini.

Milica i Stefan su u braku, oboje ispunjavaju uslove i imaju isto prebivalište, pa im je od 58 kvadrata oslobođeno 55. Umesto 3.000 evra poreza plaćaju oko 155. Jedna stvar koju mnogi otkriju kasno: olakšica za prvi stan koristi se jednom, bez obzira na to da li je iskorišćena kroz PDV ili kroz porez na prenos. Kako se to računa i kada se plaća, objasnili smo u tekstu porez na prenos apsolutnih prava i oslobođenje za prvi stan.

2.3. Prvi stan za program za mlade

Treća definicija je najstroža po vlasništvu, a najizdašnija po uslovima. Zakon o utvrđivanju garantne šeme i subvencionisanju dela kamate kao mera podrške mladima u kupovini prve stambene nepokretnosti („Sl. glasnik RS“, br. 19/2025, 51/2025, 109/2025 i 56/2026) traži da u trenutku podnošenja zahteva imaš od navršenih 20 do navršenih 35 godina, da nikada nisi imao stambenu nepokretnost u vlasništvu i da nisi korisnik stambenog kredita. Ovde nema granice od 2006. godine: ako ti je ikada nešto za stanovanje bilo na imenu, ovaj program nije za tebe. Stan ne sme da bude u vlasništvu tvog supružnika, srodnika u pravoj liniji ni lica iz drugog naslednog reda, na primer brata ili sestre.

Zakon traži i da budeš državljanin Srbije sa prebivalištem u Srbiji, a stan koji kupuješ mora da bude uknjižen, osim kod stanova u izgradnji koje zakon posebno nabraja. Uslovi zavise i od toga kako radiš: zaposlenom na neodređeno, preduzetniku, poljoprivredniku i samostalnom umetniku dovoljna je sopstvena kreditna sposobnost, zaposleni na određeno na zahtev banke obezbeđuje jemstvo člana porodice, a ko nije u radnom odnosu mora da ima solidarnog jemca iz porodice ili drugog jemca koga banka prihvati. Zakon govori o nepokretnosti koju stičeš samostalno, pa ako kupuješ sa partnerom, to proveri u banci pre potrage.

Za Luku, koji ima 29 godina, ovo menja celu računicu. Milica ima 36, a Stefan 38 godina, pa za njih program nije opcija.

3. Prva faza: koliko stana stvarno možeš da priuštiš

Budžet ima dve strane: koliko novca imaš ili ćeš imati i koliko ti banka daje. Pre obe stoji štednja, pa krećemo od nje.

3.1. Ako još skupljaš za učešće

Ako još nemaš ni učešće ni rezervu, tvoj put počinje korak ranije, u fazi koju smo u pregledu označili nulom. Tu nema prečica, ali ima redosleda. Prvo odredi cilj, i to ne samo učešće nego i keš za troškove koje banka ne finansira, o kojima pišemo odmah ispod. Zatim cilj pretvori u mesečni iznos i rok, pa proveri da li je realan u odnosu na tvoja primanja i troškove. Ako nije, menjaš jednu od tri stvari: rok, cenu stana koji ciljaš ili način finansiranja.

Milica i Stefan su do 30.000 evra stigli kombinacijom sopstvene štednje i pomoći roditelja. Luki je program za mlade spustio cilj na učešće od jedan odsto i troškove, pa je bio spreman znatno ranije. Konkretne načine da ubrzaš štednju razložili smo u tekstu kako da skupiš novac za učešće, a sve ostalo o ovoj fazi čeka te u kategoriji Budžetiranje.

3.2. Keš na dan potpisa, a ne učešće

Milica i Stefan su računali jednostavno. Banka traži 20 odsto, pa stan od oko 120.000 evra znači 24.000 učešća, a oni imaju 30.000. Ostaje šest hiljada rezerve i sve izgleda sređeno. Ta računica nije pogrešna, ali je nepotpuna, i baš na toj nepotpunosti prvi kupci najčešće izgube mir.

Pravo pitanje nije koliko je učešće, nego koliko keša ti treba od trenutka kada daš kaparu do trenutka kada uđeš u stan. Pored učešća tu su notar, procena vrednosti za banku, osiguranja koja banka traži, porez na prenos ako ga ugovorom preuzimaš, provizija agencije ako je ugovorena i sa tobom, pa tek onda selidba i opremanje. Nijednu od tih stavki banka ne finansira. Kod Milice i Stefana šest hiljada rezerve se za nekoliko nedelja istopilo do granice.

Lukin račun izgleda potpuno drugačije. Učešće mu je jedan odsto, 968 evra. Po zakonu o programu banka mu ne naplaćuje obradu kredita, notar mu ne naplaćuje predugovor, ugovor ni založnu izjavu, a ne plaćaju se ni takse za upis u katastar. Ostaju mu procena, eventualna osiguranja koja banka traži i selidba. Zato isti kupac kroz program često može da kupuje mnogo ranije nego bez njega.

Svaku stavku možeš da razložiš u našem planeru budžeta za prvi stan.

3.3. Koliko ti banka realno daje

Drugi deo budžeta određuje banka. Zakon o zaštiti korisnika finansijskih usluga obavezuje banku da pre odobrenja proceni tvoju kreditnu sposobnost, a ključni pokazatelj je stepen kreditne zaduženosti, odnosno odnos svih mesečnih rata i redovnih neto primanja. Gde tačno povlači granicu, svaka banka određuje svojom kreditnom politikom, pa isti kupac u dve banke može da dobije dva različita iznosa. Pitaj i kako banka gleda limit na kreditnoj kartici i dozvoljeni minus, jer to ume da ti smanji odobreni iznos.

Za Milicu i Stefana ključ je bio da apliciraju zajedno, jer se primanja sabiraju. Kako to izgleda u brojevima za različite cene stanova, razložili smo u tekstu koliki stan realno možeš da priuštiš, a aktuelne cene po gradovima imaš u našem pregledu cena stanova.

4. Druga faza: banka pre prvog oglasa

Ovo je korak koji skoro svi preskaču, a menja celu dinamiku. Pre prvog razgledanja obiđi dve do tri banke i zatraži informativni obračun kreditne sposobnosti. Dobijaš realnu gornju granicu, uporedive uslove i nešto što prodavci osete odmah: kupac koji zna koliko mu banka daje pregovara sasvim drugačije od kupca koji se tek raspituje.

4.1. Program za mlade ili klasičan kredit

Luka je otišao pravo na program. Uslovi su propisani zakonom: kredit do 100.000 evra, najviše do 99 odsto vrednosti stana, rok do 40 godina, a najdalje do tvoje sedamdesete. Kamata je prvih šest godina fiksna i ne sme da pređe 3,5 odsto, a država od nje plaća dva procentna poena. Lukina banka je ponudila 3,5 odsto, pa on prvih šest godina plaća 1,5. Kredit može da vrati i ranije, bez naknade.

Dve stvari se u reklamama ne čuju dovoljno glasno. Posle šeste godine kamata postaje promenljiva, EURIBOR uvećan za dva procentna poena, pa rata koja danas deluje udobno može da poraste. Pored toga, šest godina moraš da stanuješ u tom stanu i ne smeš ni da ga izdaš ni da ga prodaš. Ako to prekršiš, gubiš subvenciju i vraćaš sve što je država platila, sa zateznom kamatom. Program traje četiri godine od početka primene zakona, a ukupan iznos kredita koje država garantuje ograničen je, posle izmene iz 2026, na 900 miliona evra. Uslove, banke i primere rata razložili smo u vodiču kroz subvencionisani kredit za mlade, a svoju ratu možeš da izračunaš u kalkulatoru kredita za mlade.

Milica i Stefan idu klasičnim putem. Po pravilima Narodne banke Srbije opšti minimum učešća je 20 odsto, a za prvi stan banka može da ide i na 10, ako takav proizvod ima u ponudi. Njihova banka je tražila 20, pa kredit iznosi 96.000 evra.

4.2. Fiksna, promenljiva ili kombinovana kamata

Ako nisi u programu, ovo je najveća finansijska odluka koju donosiš, i donosiš je na dvadeset ili trideset godina. Fiksna stopa daje istu ratu do kraja: na startu plaćaš više, ali kupuješ mir. Promenljiva je kod kredita u evrima vezana za EURIBOR i na početku je često niža, ali njenu putanju niko ne može da ti garantuje. Kombinovana drži fiksnu stopu prvih nekoliko godina, pa prelazi na promenljivu. Jednu zabludu vredi razbiti odmah: odluke Narodne banke Srbije o referentnoj stopi ne pomeraju direktno ratu kredita indeksiranog u evrima. Sve tri opcije, sa scenarijima, uporedili smo u tekstu fiksna, varijabilna ili kombinovana kamatna stopa.

4.3. Šta da središ pre nego što uđeš u banku

Izvadi svoj izveštaj iz Kreditnog biroa pre banke, jer ako u njemu ima nešto neprijatno, bolje je da to saznaš sam. Ako banka odbije tvoj zahtev, po Zakonu o zaštiti korisnika finansijskih usluga dužna je da te bez odlaganja pismeno obavesti o odbijanju i o podacima iz baze o zaduženosti koji su uticali na odluku. Najčešće razloge odbijanja razložili smo u tekstu zašto banke odbijaju zahteve za stambeni kredit, tipične propuste u tekstu greške pri uzimanju stambenog kredita, a ako si preduzetnik, pogledaj stambeni kredit za paušalce.

5. Treća faza: traženje i provera stana

Kada znaš svoj plafon, traženje prestaje da bude maštanje i postaje posao. Milica i Stefan su hteli starogradnju, jer za isti novac dobijaju bolju lokaciju i više kvadrata. Luka je hteo novogradnju, jer mu je upravo ona otvarala povrat PDV-a, a računao je i na manje troškove održavanja u prvim godinama. Nijedan izbor nije bolji sam po sebi. To su dva različita paketa poreza, rizika i papira, i razložili smo ih u tekstu novogradnja ili starogradnja za prvi stan.

5.1. List nepokretnosti pre svega ostalog

Pre nego što se zaljubiš u stan, pogledaj njegov list nepokretnosti, danas zvanično digitalni izvod iz baze katastra. Iz njega vidiš ko je stvarni vlasnik i da li na stanu postoji hipoteka, zabeležba spora ili neki drugi teret. Digitalni izvod iz baze katastra je besplatan i dostupan preko sajta Republičkog geodetskog zavoda i aplikacije eKatastar. Stan pod hipotekom prodavčeve banke nije nužno razlog za odustajanje, ali tada način isplate mora biti precizno ugovoren, tako da se dug prodavca zatvori iz tvog novca pre nego što ostatak cene stigne do njega. Svih devet dokumenata koje proveravaš razložili smo u tekstu devet dokumenata koje proveravaš pre kupovine stana.

5.2. Upotrebna dozvola, ozakonjenje i novi zakon o upisu

Drugi sloj provere je pravni status same zgrade. Javni beležnik je dužan da te upozori ako za stan nije izdata upotrebna dozvola, i to upozorenje ulazi u ugovor. Ozakonjenje kakvo smo znali više ne postoji. Dana 24. oktobra 2025. na snagu je stupio Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima, Zakon o ozakonjenju objekata prestao je da važi, a započeti postupci ozakonjenja za objekte koje novi zakon obuhvata obustavljeni su kolektivnim rešenjem. Objekti upisani po novom zakonu smatraju se izgrađenim u skladu sa zakonom. To je dobra vest za mnoge zgrade, ali ne zamenjuje proveru. Ako ti prodavac kaže da je stan „u ozakonjenju“, traži dokaz o statusu prijave po novom zakonu. Ako stan još nije upisan, pitaj po kom osnovu i u kojoj je fazi upis, a pre kapare proveri sa bankom da li takav stan prihvata kao obezbeđenje.

5.3. Stan u izgradnji

Luka je prvo gledao stan u zgradi koja je tek izlazila iz temelja. Brzo je saznao dve stvari. Klasičan kredit za stan u izgradnji banke u praksi odobravaju tek kada je objekat u visokoj fazi završenosti, najčešće se pominje oko 80 odsto, ali tačan prag proveri u svojoj banci. Program za mlade takav stan pokriva samo u slučajevima koje zakon nabraja, na primer kada gradnju finansira sama banka ili kada je zgrada koju finansira druga banka završena bar 60 odsto. Šta te čeka između potpisa i ključeva, opisali smo u petoj fazi. Luka je na kraju izabrao uknjižen stan u završenoj zgradi sa upotrebnom dozvolom, što je za program i uslov, jer program traži uknjiženu nepokretnost. Ako ti je ipak cilj stan u izgradnji, kreni od teksta kako da proveriš investitora pre kapare.

5.4. Agent i obilazak

Ako ideš preko agencije, prvo razjasni za koga agent radi i ko mu plaća proviziju, jer od toga zavisi čiji interes štiti. Kako se bira agent, pisali smo u tekstu kako da izabereš agenta za nekretnine. Na svako razgledanje ponesi checklistu za obilazak stana, jer posle petog stana u istom danu pamćenje više nije pouzdano, a sitnice koje tada previdiš plaćaš kasnije.

6. Četvrta faza: cena i pregovori

U Srbiji se pregovara skoro uvek, i skoro uvek loše. Kupci ili ne pokušaju, ili ponude paušalno nižu cifru bez ijednog argumenta, pa ih prodavac s pravom odbije. Najvažnija rečenica ove faze glasi: oglašena cena je ono što prodavac traži, a ostvarena cena je ono što je neko stvarno platio. Ostvarene cene iz kupoprodajnih ugovora RGZ javno objavljuje kroz Registar cena nepokretnosti, a pregled po gradovima imaš i na našoj stranici sa cenama nekretnina.

Milica i Stefan su u razgovor ušli sa tri argumenta: stare instalacije koje moraju da menjaju, dva slična stana u istom bloku prodata jeftinije i spremnost da plate brzo, jer su već znali koliko im banka daje. Prodavac je spustio cenu sa 124.000 na 120.000 evra. Jednu stavku, međutim, nisu otvorili, i ona ih je sačekala kod notara. Ako kupuješ starogradnju, na sto odmah stavi i pitanje ko plaća porez na prenos. Pošto je po zakonu obveznik prodavac, to je predmet pregovora isto kao i cena.

Argumente koji stvarno pomeraju cenu razložili smo u tekstu argumenti koji stvarno spuštaju cenu stana.

7. Peta faza: od kapare do potpisa

Ovde se prelama sve. Od trenutka kada se rukuješ sa prodavcem do dana kada dobiješ ključeve, novac menja vlasnika u nekoliko koraka i potpisuje se više dokumenata. Ovo je jezgro onoga što se zove procedura kupovine stana, i deo u kome prvi kupci gube najviše, obično zato što daju novac pre papira ili potpišu nešto što nisu do kraja pročitali.

7.1. Predugovor i kapara

Prodavac je Milici i Stefanu predložio da kaparu od 12.000 evra daju uz obično potpisanu potvrdu, a da predugovor overe kasnije. Odbili su, i to s razlogom. Ugovor o prometu nepokretnosti mora biti solemnizovan kod javnog beležnika, a forma predugovora prati formu glavnog ugovora, pa predugovor koji nije overen ne proizvodi pravno dejstvo.

Ni overen predugovor, međutim, ne garantuje ono što većina kupaca od kapare očekuje. Zakon o obligacionim odnosima kaparu vezuje za zaključen ugovor, a više apelacionih sudova u Srbiji zauzelo je stav da je novac dat uz predugovor avans, a ne kapara, ako do glavnog ugovora ne dođe. U takvom sporu realno računaš na povraćaj uplaćenog, a ne na dvostruki iznos, i to važi u oba smera. Zato je presudno šta u predugovoru izričito piše: rok za glavni ugovor, posledice ako ga neka strana ne zaključi i šta se dešava ako banka ne odobri kredit ili procena bude niža od cene. Tu formulaciju napravi sa advokatom ili javnim beležnikom. Ovo je opis sudske prakse, ne pravni savet.

Kapara i avans nisu isto. Kada je glavni ugovor zaključen, pa posao propadne krivicom strane koja je kaparu dala, druga strana može da je zadrži, a ako je kriva strana koja ju je primila, druga strana bira između vraćanja udvojene kapare i ispunjenja ugovora uz naknadu štete. Kod avansa tih posledica nema, pa u ugovoru izričito napiši šta je uplata. Kapara se u praksi najčešće ugovara oko 10 odsto cene, ali to je dogovor, a ne propis.

Za kupca na kredit najvažnija rečenica u predugovoru je ona o tome šta se dešava ako banka ne odobri kredit ili ako procena ispadne niža od cene. Milica i Stefan su upisali da im se u tom slučaju kapara vraća. Ta rečenica je jeftina dok se piše, a skupa kada fali.

7.2. Banka ulazi u priču: procena i odobrenje

Sa overenim predugovorom ide se u banku. Vrednost stana utvrđuje licencirani procenitelj, koga po pravilu bira ili odobrava banka. Ako procena ispadne niža od cene, banka računa od procene, a razliku plaćaš iz svog džepa, pa rezerva treba da postoji i za taj scenario. Posle procene zahtev ide na odobrenje, potpisuje se ugovor o kreditu i dogovaraju se sredstva obezbeđenja. Zakon daje banci rok od 15 radnih dana da odluči, računajući od dana kada joj dostaviš sve tražene podatke i dokumentaciju, a kod stambenog kredita taj rok može da produži za još 10 radnih dana, uz obaveštenje pre isteka. Kod programa za mlade kredit se pušta najkasnije 30 dana od odobrenja.

7.3. Potpis kod notara i isplata

Glavni ugovor se overava kod notara, najčešće istog dana kada i založna izjava kojom se na stanu uspostavlja hipoteka u korist banke. Upravo tu je Milicu i Stefana, usred čitanja ugovora, sačekalo pitanje koje im niko ranije nije postavio: ko snosi porez na prenos. Zahvaljujući oslobođenju za prvi stan, u igri je bilo oko 155 evra. Kupcu bez tog prava isto pitanje vredelo bi 3.000. Cela ta priča ispričana je u tekstu ko plaća porez na prenos i kako do oslobođenja.

Oslobođenje ne ide samo od sebe. Kupac prvog stana daje overenu izjavu da kupuje prvi stan, a javni beležnik je zajedno sa ugovorom prosleđuje dalje. Ako izjava i dokazi ne stignu ni u roku koji ostavi poreski organ, oslobođenja nema. Ne mešaj tu izjavu sa izjavom koja ide uz zahtev za povrat PDV-a, to su dva različita obrasca.

Posle overe notar u roku od 24 sata, preko eŠaltera, šalje ugovor katastru radi upisa, a katastar ga prosleđuje poreskom organu. Kada banka pušta novac zavisi od banke i od toga da li je stan uknjižen. Neke puštaju sredstva čim notar potvrdi da je zahtev za upis hipoteke predat katastru, druge čekaju rešenje o upisu. Traži da ti banka taj uslov napiše u ponudi, jer od njega zavisi kada prodavac dobija novac. Preostali deo učešća uplaćuješ neposredno pre isplate, i sav novac ide preko računa. Kada prodavac primi celu cenu, daje i overenu izjavu kojom bezuslovno dozvoljava tvoj upis kao vlasnika, poznatu kao clausula intabulandi, ako ona već nije deo ugovora.

Ceo redosled za kupovinu uknjiženog stana na kredit izgleda ovako:

Lukin put se ovde razlikuje u nekoliko detalja. Ugovor zaključuje sa investitorom, cena ide sa računa na račun, a investitor mu izdaje račun sa iskazanim PDV-om, koji mu kasnije treba za povrat. Ako kupuješ za keš, koraci sa bankom otpadaju, a sve ostalo ostaje isto, uključujući plaćanje preko računa, jer ti taj trag treba i za porez i za svaki eventualni spor.

7.4. Stan u izgradnji: između potpisa i ključeva

Kod stana u izgradnji između potpisa i ključeva stoji faza koje kod završenog stana nema: čekanje. Ugovor sa investitorom overava se kod notara kao i svaki drugi, a tvoju poziciju u katastru čuva predbeležba, koja se upisuje na osnovu ugovora o kupoprodaji, a ne predugovora. Cena se obično plaća u delovima, po dinamici iz ugovora, a kredit ulazi tek kada banka prihvati objekat kao obezbeđenje, o čemu smo pisali u trećoj fazi.

Dok čekaš, tvoj posao je da pratiš da li radovi idu u skladu sa ugovorenim rokom i da se ništa u ugovoru ne menja bez tvoje saglasnosti. Zato su rok završetka, kazne za kašnjenje i precizan opis stana sa specifikacijom opreme najvažniji delovi tog ugovora. Kada zgrada dobije upotrebnu dozvolu i stan bude upisan, predbeležba prelazi u upis tvog vlasništva, i tek tada slede primopredaja i sve što opisujemo u šestoj fazi. Pre nego što bilo šta potpišeš, proveri investitora korak po korak.

8. Šesta faza: ključevi, upis i prvi meseci

8.1. Primopredaja

Primopredaja nije formalnost. To je poslednji trenutak u kome imaš pregovaračku moć, jer posle potpisa zapisnika sve što nađeš postaje tvoj trošak. Očitavaju se sva brojila, proverava se da su računi izmireni, beleži se stanje stana i preuzimaju se svi ključevi, uključujući podrum i sanduče. Za tu priliku napravili smo najdetaljniji zapisnik o primopredaji stana, koji odštampaš i poneseš.

8.2. Upis u katastar i porezi

Overen ugovor nije dokaz vlasništva. Vlasnik postaješ upisom u katastar, a taj upis danas pokreće notar, bez tvog odlaska na šalter. Tvoje je da proveriš da li se upis zaista desio. Ceo postupak, uključujući situacije kada stan nije uknjižen, imaš u tekstu uknjižba stana korak po korak.

Porez na prenos se ne plaća sam od sebe. Utvrđuje ga rešenjem lokalna poreska administracija, rešenje glasi na prodavca kao obveznika, a rok za plaćanje je 15 dana od dostavljanja. Zato su Milica i Stefan kod notara u ugovor dodali i obavezu prodavca da im rešenje prosledi čim stigne.

Luka zahtev za povrat PDV-a podnosi Poreskoj upravi, na obrascu RFN, uz overenu izjavu kupca prvog stana i dokaze o plaćanju. Zakon o PDV-u ne propisuje poseban rok za podnošenje, ali pravo na refundaciju zastareva: rok od pet godina počinje prvog dana godine koja sledi godini u kojoj je pravo stečeno, a stičeš ga isplatom cele cene. Posle deset godina pravo prestaje u svakom slučaju. Nema razloga da čeka. Poreska uprava rešenje donosi u roku od 30 dana od zahteva, a isplata sledi u roku od 15 dana od dostavljanja rešenja. Spisak papira imaš u našem PDF-u sa dokumentima za povrat PDV-a. Luka je tih 8.000 evra unapred namenio opremanju, a razmatrao je i delimičnu prevremenu otplatu, koja je u programu bez naknade. Obe računice možeš da proveriš u tekstu koliko košta opremanje novog stana i u kalkulatoru prevremene otplate kredita.

8.3. Prvi meseci u stanu

Posle useljenja stiže deo koji niko ne najavljuje. Porez na imovinu fizička lica plaćaju tromesečno, po rešenju lokalne poreske administracije. Ako si stan kupio ugovorom overenim kod javnog beležnika i obaveza je nastala danom overe, poresku prijavu ne podnosiš, jer podatke šalje notar. Ako si kupio stan u izgradnji, obaveza nastaje primopredajom ili upisom, šta god bude ranije, i tada prijavu podnosiš sam, u roku od 30 dana. Proveri i na portalu lokalnih poreskih administracija da li je stan evidentiran, jer to što ga tamo ne vidiš ne znači da obaveze nema. Prenesi brojila na svoje ime i javi se upravniku zgrade. Ako planiraš radove, prvo pročitaj kada ti treba arhitekta i koliko košta, a zatim najskuplje greške kod adaptacije, jer se tu budžet najlakše izgubi.

9. Gde se prvi kupci najčešće opeku

Kada se saberu obe priče, iste greške se ponavljaju u skoro svakoj kupovini, a skoro nijedna nije posledica lošeg izbora stana.

Prva je gledanje stanova pre banke. Milica i Stefan su jedan stan umalo rezervisali pre nego što su znali svoj plafon, a banka im je posle odobrila manje nego što su računali. Da su tada dali kaparu, izgubili bi je. Druga je novac mimo računa. Jedan rođak je Luki savetovao da deo cene plati u gotovini, „da bude jeftinije“. Za kupca novogradnje to je najskuplji savet koji postoji, jer povrat PDV-a traži da je cela cena plaćena preko računa, a novac bez traga ne postoji ni za Poresku upravu ni za sud.

Treća je kapara bez notara i bez rečenice o kreditu. Četvrta je niža cena u ugovoru, koju prodavci ponekad predlažu zbog poreza: ušteda je privremena, a rizik trajan, i zašto je tako objasnili smo u tekstu o porezu na prenos. Peta pripada programu za mlade. Lukin drug mu je predložio da stan izda i ostane kod roditelja dok ne otplati više. U prvih šest godina to znači gubitak subvencije i vraćanje svega što je država platila, sa zakonskom zateznom kamatom. Poslednja je primopredaja na brzinu, posle koje svaka sitnica postaje tvoj račun.

10. Kako da koristiš ostatak sajta

Ovaj vodič je mapa, a sve ispod njega je teren. Sajt je organizovan po fazama kupovine, pa odgovor ne tražiš po ključnoj reči, nego po tome gde se trenutno nalaziš.

Van faza stoje još dve stvari koje ti trebaju u svima: praktični alati, sa kalkulatorima, planerom budžeta i dokumentima za štampu, i pregled cena nekretnina po gradovima.

A Milica, Stefan i Luka? Milica i Stefan su se uselili i sada biraju kuhinju. Luka čeka rešenje o povratu PDV-a i već zna šta ide u dnevnu sobu. Niko od njih nije znao sve unapred. Znali su redosled, i to je bilo dovoljno. Ako neko iz tvog okruženja tek počinje da se pita kako kupiti prvi stan, pošalji mu ovu stranicu. Srećno sa prvim kvadratom.

11. Česta pitanja