Kalkulator: Koliki stan mogu da priuštim?

Proveri za dva minuta, pre nego što se zaljubiš u pogrešan stan

Koliki stan mogu da priuštim je pitanje koje zvuči jednostavno, a odgovor zavisi od pet stvari odjednom: tvoje plate, toga da li kupuješ sam ili sa partnerom, keša koji imaš na strani, uslova kredita i propratnih troškova koje skoro svaki kupac potceni. Ovaj kalkulator spaja sve to na jednom mestu i daje ti realnu cifru.

Ovaj kalkulator postoji zato što obična kreditna kalkulacija sa sajta banke ne daje celu sliku. Banka ti kaže koliko kredita možeš da dobiješ na osnovu plate. Ne kaže ti da li ti taj kredit, uz učešće, notara, procenu i upis u katastar, uopšte staje u budžet.

Kako radi kalkulator:
Dve verzije: brzo ili detaljno

Na vrhu biraš koliko detaljno želiš da računaš.

Jednostavna verzija traži samo dve stvari, tvoju platu i ušteđevinu. Sve ostalo procenjujemo za tebe po tržišnim pretpostavkama: učešće 10 posto za prvi stan, rok otplate 30 godina, propratni troškovi oko 2 posto cene. Za dva minuta dobiješ okvirnu maksimalnu cenu stana i keš koji ti treba.

Napredna verzija je za kad hoćeš precizan broj sa svojim podacima: prihod partnera, postojeće rate, tip nekretnine, kvadraturu, broj članova domaćinstva i svaku pojedinačnu stavku troškova koju možeš da uključiš, isključiš ili prilagodiš svom slučaju.

Dva pravca računanja u naprednoj verziji

U naprednoj verziji biraš i smer, u zavisnosti od toga gde si u procesu. Ako tek planiraš i ne znaš koji stan da tražiš, opcija „Koliki stan mogu da priuštim” ti od prihoda i ušteđevine vrati maksimalnu cenu koju realno možeš da nosiš, zajedno sa procenjenom ratom. Ako si već pronašao stan i znaš cenu, opcija „Imam stan na umu” proveri da li ti ušteđevina pokriva učešće i sve troškove i da li ti mesečna rata staje u budžet na osnovu tvojih primanja.

Šta kalkulator računa, a mnogi zaborave

Rata kredita je samo deo priče. Najveće iznenađenje na dan overe je potreban ukupan keš na početku, učešće plus gomila troškova koje moraš da imaš unapred. Kalkulator uračunava overu predugovora, kupoprodajnog ugovora i založne izjave kod javnog beležnika, upis prava svojine i hipoteke u katastar, procenu nepokretnosti, naknadu banke, obavezno osiguranje nepokretnosti, pa i kursnu razliku pri isplati, jer se kredit isplaćuje u dinarima a prodavcu se plaća u evrima. To su tačno stavke koje kalkulatori banaka izostavljaju. Ako te zanima i koliko primanja ti je potrebno da kredit prođe, pogledaj kolika plata je potrebna za stambeni kredit.

Kod kupovine prvog stana uračunava i olakšice na koje imaš pravo, bilo da je reč o povraćaju PDV-a za novogradnju ili oslobođenju od poreza na prenos za starogradnju, za površinu do 40 kvadrata plus 15 po svakom članu domaćinstva. Jednu važnu razliku kalkulator poštuje: povraćaj PDV-a ne umanjuje keš koji ti treba na dan kupovine. Ceo iznos moraš da imaš unapred, a novac ti se vraća tek naknadno, po rešenju Poreske uprave. Zato ga prikazujemo odvojeno, ispod ukupnog keša, da ne stekneš pogrešnu sliku o tome koliko ti para stvarno treba.

Uslovi kredita, poput mogućnosti da učešće bude 10 posto umesto standardnih 20, prate pravila Narodne banke Srbije i mogu se razlikovati od banke do banke.

Zašto je ovo bitno pre nego što odeš u banku

Realna procena pre nego što se zaljubiš u stan štedi vreme, nerve i kaparu. Ako uneseš brojke i vidiš da ti nedostaje deo keša, znaš to unapred, a ne posle rezervacije stana. Ako vidiš da ti sve staje, u razgovor sa bankom ulaziš sa jasnom slikom umesto sa nagađanjem. Kalkulator daje procenu za planiranje, a konačnu odluku o kreditu donosi banka na osnovu tvoje kreditne sposobnosti i dokumentacije.

Česta pitanja

Kako da izračunam koliko stana mogu da priuštim?
Uneseš platu i ušteđevinu u jednostavnu verziju kalkulatora i za dva minuta dobiješ okvirnu maksimalnu cenu stana. Ako hoćeš precizniju cifru, u naprednoj verziji dodaješ prihod partnera, postojeće rate, tip nekretnine i pojedinačne troškove. Kalkulator računa u oba smera: može da ti kaže koliko stana možeš da priuštiš na osnovu prihoda i ušteđevine, ili da proveri da li možeš da priuštiš konkretan stan čiju cenu već znaš.
Koliko keša treba da imam pre kupovine prvog stana?
Pored učešća, moraš unapred da imaš i novac za propratne troškove, a to je ono što kalkulator zove potreban ukupan keš na početku. Kod prvog stana od oko 100.000 evra, uz učešće od 10 posto, to je najčešće između 12.000 i 13.000 evra, u zavisnosti od banke, notarskih tarifa i toga da li kupuješ preko agencije. Tačan iznos zavisi od tvoje situacije, zato kalkulator sabira svaku stavku posebno.
Koliko iznosi učešće za prvi stan?
Narodna banka Srbije dozvoljava bankama da za kupovinu prve stambene nepokretnosti odobre kredit do 90 posto vrednosti, što znači učešće od 10 posto (nbs.rs). To nije obaveza za banku: mnoge i dalje traže 20 posto ili više, u zavisnosti od tvog profila i procene rizika. U kalkulatoru možeš da biraš 10 ili 20 posto, ili da uneseš svoj procenat.
Koji sve troškovi postoje pored cene stana?
Kod kupovine na kredit tu su overa predugovora, kupoprodajnog ugovora i založne izjave kod javnog beležnika, upis prava svojine i hipoteke u katastar, procena nepokretnosti, naknada banke za obradu kredita, obavezno osiguranje nepokretnosti i kursna razlika pri isplati. Opciono se dodaju agencijska provizija, NKOSK premija i advokat. Kalkulator ti prikazuje svaku stavku odvojeno pa možeš da uključiš ili isključiš one koje se odnose na tebe. Ako te zanima koliko primanja ti treba da kredit prođe, pogledaj kolika plata je potrebna za stambeni kredit.
Da li povraćaj PDV-a smanjuje novac koji mi treba na dan kupovine?
Ne. Povraćaj PDV-a za prvi stan stiže tek naknadno, po rešenju Poreske uprave, a ne odmah pri kupovini (purs.gov.rs). To znači da ceo iznos keša moraš da imaš unapred, a novac ti se vraća kasnije. Zato kalkulator prikazuje povraćaj odvojeno, ispod ukupnog keša, da ne stekneš pogrešnu sliku o tome koliko para ti stvarno treba na startu.
Koje olakšice imam kao kupac prvog stana?
Ako kupuješ novogradnju od investitora u sistemu PDV-a, imaš pravo na povraćaj PDV-a. Ako kupuješ starogradnju, oslobođen si poreza na prenos apsolutnih prava. Obe olakšice važe za površinu do 40 kvadrata za tebe, plus po 15 kvadrata za svakog člana domaćinstva koji ispunjava uslove. Kalkulator ovu olakšicu obračunava srazmerno kvadraturi stana.
Koja je razlika između jednostavne i napredne verzije?
Jednostavna verzija traži samo platu i ušteđevinu, a sve ostalo procenjuje po tržišnim pretpostavkama, pa je dobra za brzu orijentaciju. Napredna verzija ti daje kontrolu nad svakim ulaznim podatkom i svakom stavkom troškova, pa je preciznija kada ozbiljno računaš. Podaci koje uneseš u jednu verziju prenose se u drugu, tako da ne moraš da kucaš ponovo.
Da li su iznosi iz kalkulatora tačni?
Kalkulator daje procenu za planiranje, ne konačan obračun. Koristi tržišno uobičajene pretpostavke za kamatu, kurs i troškove, ali stvarni uslovi zavise od banke, javnog beležnika i tvoje konkretne situacije. Pre odluke proveri uslove kod banke, Poreske uprave i javnog beležnika. Ovo nije finansijski ni pravni savet.
Scroll to Top