Najdetaljniji zapisnik o primopredaji stana

Sadržaj:

1. Zašto vam treba zapisnik o primopredaji
2. Šta pokriva naš zapisnik
3. Kako koristiti šablon korak po korak
4. Najčešće greške pri primopredaji
5. Preuzmite zapisnik o primopredaji

Stigli ste do trenutka koji mesecima čekate: investitor vas zove da preuzmete ključeve. Uzbuđenje je ogromno, ali upravo tu većina kupaca prvog stana napravi istu grešku. Uđu u stan, kratko pogledaju okolo, potpišu šta im se stavi pred nos i odu kući sa ključevima u ruci. A onda, posle dva dana, primete da slavina u kupatilu curi, da jedna roletna ne radi i da im nedostaje ključ od podruma.

Zapisnik o primopredaji nepokretnosti nije samo formalnost. To je jedini dokument koji pravno utvrđuje u kakvom ste stanju preuzeli stan, šta vam je predato i šta investitor još duguje. Bez njega, svaka reklamacija posle primopredaje postaje vaša reč protiv njegove.

Problem je što većina zapisnika koji kruže internetom stane na jednu stranu A4 papira i pokriva tek osnovne podatke. Kada kupujete stan koji vredi desetine hiljada evra, to jednostavno nije dovoljno. Zato smo napravili detaljan šablon sa 11 sekcija koji pokriva sve, od stanja svake prostorije i instalacija, preko očitavanja brojila, do fotografske dokumentacije i evidencije uočenih nedostataka.

Šta pokriva naš zapisnik

Ovaj zapisnik je osmišljen za kupce prvog stana u novogradnji, ali se jednako može koristiti i pri kupovini od fizičkog lica. 

Zapisnik sadrži 11 celina, i svaka ima svoju svrhu.

Podaci o primopredaji i ugovornim stranama su osnova svakog pravnog dokumenta. Upisujete datum, adresu stana, broj ugovora, podatke o investitoru i kupcu. Ovo je deo koji čini zapisnik identifikovanim i vezanim za konkretnu kupoprodaju.

Opis i stanje nepokretnosti vam daje prostor da zabeležite opšte podatke o stanu: tip, sprat, površinu po ugovoru i izmerenu površinu, orijentaciju i status etažne svojine. Upravo ovde upisujete i opštu ocenu stanja, što je korisno ako kasnije budete reklamirali nešto investitoru.

Pregled prostorija i tehničkih sistema je srce zapisnika. Ovde prolazite sobu po sobu, od hodnika do terase, i beležite stanje zidova, podova, stolarije i bravarije. Posebna tabela pokriva instalacije: struju, vodu, kanalizaciju, grejanje, klimu, ventilaciju, gas i priključke. Svaka stavka ima čekboks i polje za napomenu. Kada testirate sve strujne krugove, proverite pritisak vode i otvorite svaki odvod, imate gde da zapišete šta ste našli.

Ključevi i pristup je sekcija koju ljudi najčešće zanemare, a koja kasnije stvara najviše glavobolje. Koliko ključeva ste dobili za ulazna vrata? Imate li ključ od podruma? Daljinski za garažu? Karticu za ulaz u zgradu? Svaka stavka se evidentira po vrsti i broju komada.

Očitavanja brojila su ono što vas čeka odmah posle potpisa. U zapisnik unosite stanja električnog, vodovodnog, kalorimetarskog i gasnog brojila, zajedno sa brojevima brojila. Ove vrednosti služe za razduženje sa investitorom i prijavu vas kao novog korisnika kod komunalnih preduzeća.

Dokumentacija uz nepokretnost lista sva dokumenta koja investitor treba da vam preda: overenu kopiju ugovora, list nepokretnosti, građevinsku i upotrebnu dozvolu, energetski pasoš i potvrde o izmirenim obavezama. Ako želite da proverite šta sve treba da imate pre kupovine, pogledajte naš članak o dokumentima koje morate proveriti pre kupovine stana. Tu je i lista preporučene dokumentacije: garantni listovi za opremu, kontakti majstora, atesti instalacija i pravilnik o kućnom redu.

Ugrađena oprema i bela tehnika vam daje tabelu u koju upisujete svaki uređaj koji ostaje u stanu prema ugovoru: frižider, veš mašinu, klimu, bojler, rernu. Za svaki navodite marku, model i stanje. Ovo je vaš dokaz ako se posle useljenja ispostavi da nešto nedostaje ili ne radi.

Utvrđene mane i nedostaci je sekcija sa tabelom gde za svaku uočenu nepravilnost upisujete opis, lokaciju u stanu, rok za otklanjanje i odgovorno lice. Svaki nedostatak treba fotografisati. Ova tabela postaje pravno obavezujuća za investitora ako je potpiše.

Finansijska usklađenost pokriva provere koje mnogi preskoče: da li je cena plaćena u celosti, da li su komunalije izmirene, da li je hipoteka brisana sa lista nepokretnosti. Ako vam predstoji povrat PDV-a, zapisnik o primopredaji je jedan od dokumenata koje predajete Poreskoj upravi uz zahtev za refundaciju.

Fotografska i video dokumentacija vas podseća da fotografišete svaku prostoriju, sva oštećenja, sva brojila i sve predate ključeve. Zapisnik predviđa i zajednički album ili link gde obe strane čuvaju fotografije. Ovo je vaš najjači dokaz u slučaju bilo kakvog spora.

Napomene i potpisi zaključuju zapisnik. Tu upisujete sve posebne dogovore koji nisu pokriveni prethodnim sekcijama, i obe strane potpisuju. Zapisnik se sačinjava u dva primerka, po jedan za svaku stranu. Opciono, potpis svedoka daje dodatnu težinu dokumentu.

Kako koristiti šablon korak po korak

Pre primopredaje odštampajte zapisnik i pažljivo ga pročitajte. Precrtajte sekcije koje vam nisu relevantne (na primer, gasno brojilo ako nemate gas) i dopišite stavke specifične za vaš stan. Na primopredaju dođite sa zapisnikom, olovkom, telefonom za fotografisanje i dovoljno vremena. Nemojte žuriti.

Prođite stan prostoriju po prostoriju i popunjavajte zapisnik usput. Testirajte sve: svaku slavinu, svaki prekidač, svaku roletnu. Otvorite sve odvode i pustite vodu bar minut. Upalite i ugasite sve klime. Proverite da vam se vrata zatvaraju kako treba. Fotografišite sve, naročito stvari koje vam izgledaju sumnjivo.

Kada završite pregled, popunite tabelu nedostataka zajedno sa investitorom i dogovorite rokove za otklanjanje. Potpišite zapisnik u dva primerka i svako neka zadrži svoj. Čuvajte ga zajedno sa ugovorom i ostalim dokumentima o stanu, jer vam može zatrebati i za proceduru povrata PDV-a i za eventualne reklamacije u garantnom roku.

Najčešće greške pri primopredaji

Kupci koji dolaze na primopredaju bez pripremljenog zapisnika obično potpišu investitorov jednostrani dokument koji kaže da je stan predat u ispravnom stanju, i time gube pravo na reklamaciju uočenih mana. Druga česta greška je da ne provere stanje instalacija jer se osećaju neprijatno da testiraju sve pred investitorom. Nemojte se ustručavati: ovo je vaš stan i vaš novac.

Treća greška je nebrojanje ključeva. Zvuči trivijalno, ali kada vam nedostaje jedan ključ od ulaznih vrata ili kartica za zgradu, zamena košta i oduzima vreme.

I na kraju, mnogi zaborave da očitaju i zapišu stanja brojila. Ako to ne uradite na licu mesta, rizikujete da platite tuđu potrošnju struje i vode tokom gradnje.

Ako planirate da tokom obilaska stana obratite pažnju na kvalitet gradnje i materijala pre same kupovine, naša čeklista za obilazak stana vam može pomoći da ništa ne propustite.

Preuzmite zapisnik o primopredaji

Naš šablon je besplatan, u PDF formatu, spreman za štampanje i popunjavanje. Pokriva 11 sekcija i preko 80 stavki za proveru, što ga čini jednim od najdetaljnijih zapisnika o primopredaji na srpskom jeziku.