📋 Napomena
Ovaj tekst je isključivo informativnog karaktera. Prikazane informacije zasnivaju se na važećim propisima i procedurama, ali ne zamenjuju individualni pravni ni finansijski savet. PrviKvadrat.rs ne odgovara za odluke donete isključivo na osnovu ovog teksta. Za tvoj konkretan slučaj, uvek se obrati advokatu, javnom beležniku ili nadležnoj instituciji.
Milica i Stefan su mesecima tražili, i onda konačno našli: stan od 58 kvadrata u Mirijevu, 120.000 evra, prodavac fizičko lice. Sve je bilo dogovoreno, novac spreman, termin kod notara zakazan. A onda je notar, negde na polovini čitanja ugovora, podigao pogled i pitao: „Ko snosi porez na prenos? “ Njih dvoje su se pogledali. Niko im to pitanje ranije nije postavio, a odgovor je vredeo 3.000 evra.
Porez na prenos apsolutnih prava ume da bude jedna od najkrupnijih stavki u trošku kupovine stana, i istovremeno je ona koju kupci najčešće otkriju prekasno. U ovom vodiču prolazimo kroz to ko ga po zakonu duguje, kako se računa osnovica, kada umesto njega ide PDV i, najvažnije za tebe, kako oslobođenje za kupca prvog stana može da spusti taj iznos na nulu.
Zakon kaže prodavac. Ugovor kaže ti. 🖊️
📅 Poslednji put ažurirano: 6. septembar 2026.
Sadržaj
- Šta je porez na prenos apsolutnih prava i kada te se tiče
- Ko je po zakonu obveznik, a ko zaista plaća
- Stopa od 2,5 odsto i šta ona znači u evrima
- Poreska osnovica: ugovorena cena ili tržišna vrednost
- Porez na prenos ili PDV: kako znaš šta plaćaš
- Oslobođenje za kupca prvog stana: 40 kvadrata plus 15 po članu
- Ko nema pravo na oslobođenje i zašto se koristi samo jednom
- Kako procedura zaista ide: notar, eŠalter i lokalna poreska administracija
- Rešenje, rok za plaćanje i žalba na procenu
- Šta da staviš u ugovor i koje greške koštaju najviše
- Česta pitanja
1. Šta je porez na prenos apsolutnih prava i kada te se tiče
Porez na prenos apsolutnih prava je jednokratan porez koji nastaje kada se pravo svojine na nepokretnosti prenosi uz naknadu. To je definisano članom 23 Zakona o porezima na imovinu, koji ga tretira kao porez na sam čin prometa, ne na nepokretnost kao takvu.
Prva stvar koju treba razdvojiti u glavi: ovo nije godišnji porez na imovinu. Godišnji porez plaćaš svake godine dok si vlasnik, u četiri rate, i on je vezan za zonu, površinu i odluku tvoje opštine. Porez na prenos plaćaš jednom, u trenutku kupovine, po jedinstvenoj stopi. Ta dva poreza dolaze iz istog zakona i tu se sličnost završava.
Druga stvar koju treba razdvojiti: ovaj porez se ne pojavljuje u svakoj kupovini. Ako kupuješ nov stan direktno od investitora koji je u sistemu PDV-a, umesto poreza na prenos plaćaš PDV. Ako kupuješ od fizičkog lica, dakle stan koji je već bio u prometu, u igri je porez na prenos. Detaljno o toj granici pišemo u petom poglavlju, jer se tu prave najskuplje greške u računanju budžeta.
2. Ko je po zakonu obveznik, a ko zaista plaća
Ovde počinje deo koji većina tekstova u Srbiji prenosi pogrešno, pa vredi biti precizan.
Član 25 stav 1 Zakona o porezima na imovinu glasi: „Obveznik poreza na prenos apsolutnih prava je prodavac, odnosno prenosilac prava iz člana 23. stav 1. tač. 1), 2), 4) i 6) ovog zakona.“ Tačka 1 tog člana je upravo prenos prava svojine na nepokretnosti. Kod kupoprodaje stana, zakonski poreski obveznik je prodavac. Ne kupac. Logika je jednostavna: prodavac je taj koji ostvaruje naknadu, pa se porez veže za njegov prihod od prenosa.
A sada praksa. U srpskom prometu nekretnina se decenijama ustalio običaj da kupac preuzima ovaj trošak na sebe. Prodavci žele da dobiju dogovorenu cifru čistu, kupci to prihvataju kao deo troška sticanja, i skoro svaki ugovor koji ćeš videti sadrži klauzulu da porez na prenos snosi kupac.
Ta klauzula je punovažna između tebe i prodavca. Ono što ona ne menja jeste ko je poreski obveznik pred poreskim organom. Zakon prepoznaje prodavca, i to ostaje tako bez obzira šta ste vas dvoje ugovorili.
Zašto je ovo praktično bitno za tebe kao kupca? Zato što ti daje pregovarački prostor koji većina prvih kupaca ni ne zna da ima. Kada prodavac kaže „porez se uvek prebacuje na kupca“, on ti opisuje običaj, ne zakonsku obavezu. To je stavka koja se pregovara, isto kao cena, rok iseljenja ili nameštaj koji ostaje. Kod stana od 120.000 evra to je 3.000 evra na stolu, što je često više nego što se dobije klasičnim spuštanjem cene. Koliko je zaista na stolu zavisi od toga da li ostvaruješ oslobođenje za prvi stan, o čemu u šestom poglavlju.
Preporuka za sledeći članak: Kako pregovarati o ceni stana kao da ti to nije prvi put
3. Stopa od 2,5 odsto i šta ona znači u evrima
Član 30 zakona propisuje jednu stopu: 2,5 odsto. Bez razreda, bez progresije, bez razlike između garsonjere i kuće, bez razlike između Beograda i sela. Ista stopa se primenjuje na poresku osnovicu, i cela složenost ovog poreza leži u tome kako se ta osnovica utvrđuje, ne u samoj stopi.
Za Milicu i Stefana i njihov stan od 120.000 evra, račun je direktan: 120.000 puta 0,025 daje 3.000 evra. Za stan od 80.000 evra to je 2.000 evra, za stan od 200.000 evra 5.000 evra.
Jedna zamka u terminologiji. U istom zakonu postoje stope od 1,5 i 2,5 odsto kod poreza na nasleđe i poklon, koje se odnose na drugi, treći i dalji nasledni red. To je potpuno drugi porez, sa drugim pravilima i drugim oslobođenjima. Ako naiđeš na tekst koji te dve stvari meša, tekst nije pouzdan.
Kada praviš budžet za kupovinu, ovih 2,5 odsto uračunaj odmah uz notarsku nagradu, takse za upis u katastar i, ako ideš na kredit, troškove obrade i procene. Koliko će to ukupno biti zavisi od tvoje situacije, a najviše od toga da li ostvaruješ oslobođenje za prvi stan, o čemu pišemo u šestom poglavlju. Ono što je sigurno jeste da su svi ti troškovi keš koji banka ne finansira.
Praktičan alat: Interaktivni kalkulator: koliki stan mogu da priuštim
4. Poreska osnovica: ugovorena cena ili tržišna vrednost
Član 27 zakona postavlja pravilo koje zvuči jednostavno, a u praksi otvara najviše nervoze: osnovica je ugovorena cena u trenutku nastanka poreske obaveze, pod uslovom da nije niža od tržišne vrednosti.
Prevedeno: polazi se od onoga što piše u tvom ugovoru. Ako poreski organ proceni da je ta cena ispod tržišne, ima pravo da sam utvrdi osnovicu u visini tržišne vrednosti. Ali to pravo nije neograničeno. Zakon poreskom organu daje rok od 60 dana, i ako u tom roku ne utvrdi tržišnu vrednost, osnovica ostaje ugovorena cena.
Kada taj rok počinje da teče zavisi od toga kako je promet prijavljen. Ako se podnosi poreska prijava, rok teče od njenog prijema, odnosno od dana kada je poreski organ za prenos saznao. Kod kupoprodaje stana overene kod notara, gde se prijava ne podnosi, a ti tražiš oslobođenje za prvi stan, primenjuje se posebno pravilo iz člana 27 stav 3: rok teče od dana kada si javnom beležniku ili poreskom organu predao dokaze bitne za oslobođenje, odnosno od isteka roka koji ti poreski organ ostavi da te dokaze dostaviš.
Praktična posledica: rok ne kreće automatski od dana overe. Zato dokaze predaj kompletne i na vreme, jer svako naknadno dopunjavanje pomera i početak tog roka.
Odatle sledi savet koji ćeš na tržištu čuti u obrnutom obliku. Ponekad prodavac predloži da se u ugovor upiše niža cena od stvarne, da bi porez bio manji. Nemoj. Razlozi su čisto tvoji, ne moralni. Prvo, poreski organ ima podatke o cenama u zoni i procena se često koriguje naviše, pa ušteda ispari. Drugo, ako sutra prodaješ taj stan, tvoja nabavna vrednost je ona iz ugovora, pa ti niža upisana cena znači veći kapitalni dobitak.
Taj porez ne pogađa svakoga, jer se ne plaća ako si nepokretnost imao u svojini neprekidno najmanje deset godina, kao ni kada sredstva od prodaje u propisanom roku uložiš u rešavanje stambenog pitanja sebe i svoje porodice. Ali ako nijedan od tih izuzetaka ne važi za tebe, niža upisana cena znači i veći porez. Treće, banka koja finansira kupovinu radi sopstvenu procenu i neće odobriti kredit na osnovu ugovora koji ne odgovara stvarnosti. Ušteda od nekoliko stotina evra danas ume da košta više puta toliko kasnije.
Ako je cena ugovorena u evrima, a rešenje stiže u dinarima, preračun se vrši na dan nastanka poreske obaveze, po kursu propisanom poreskim procesnim zakonom. Kod stanova to je po pravilu dan zaključenja ugovora, o čemu više u devetom poglavlju.
5. Porez na prenos ili PDV: kako znaš šta plaćaš
Ova dva poreza se međusobno isključuju. Član 24a zakona izričito izuzima iz oporezivanja porezom na prenos svaki prenos na koji se plaća PDV. Nikad ne plaćaš oba.
Granica ide ovako. Ako kupuješ stan koji se prvi put stavlja u promet, od investitora koji je obveznik PDV-a, plaćaš PDV. Stopa za stambene objekte je 10 odsto, dakle znatno viša od 2,5 odsto.
Kupac prvog stana ima pravo na refundaciju PDV-a, ali sa dva ograničenja koja treba uračunati u budžet. Prvo, refundira se PDV samo za istu kvadraturu kao kod oslobođenja, do 40 kvadrata za kupca plus po 15 za svakog člana domaćinstva koji ispunjava uslove. Na stan od 58 kvadrata koji kupuje samac, refundira se PDV za 40 kvadrata, a razlika ostaje trajni trošak. Drugo, refundacija je naknadna: uslov je da si celu cenu sa PDV-om već isplatio prodavcu preko računa, pa tek onda podnosiš zahtev Poreskoj upravi. To znači da ceo iznos PDV-a moraš prvo da obezbediš.
Ako kupuješ stan koji je već bio u prometu, dakle drugu i svaku narednu prodaju, ili kupuješ od fizičkog lica, nema PDV-a i plaća se porez na prenos od 2,5 odsto.
Zamka koju vredi znati unapred: novogradnja ne znači automatski PDV. Ako je investitor stan već prodao nekome, pa taj neko prodaje tebi, to je druga prodaja i ide porez na prenos, čak i ako u zgradu još niko nije ušao. Isto važi ako prodavac nije obveznik PDV-a. Uvek pitaj prodavca da li je u sistemu PDV-a i da li je stan već bio predmet prometa, jer od tog odgovora zavisi da li tvoj budžet gleda 2,5 ili 10 odsto.
Kompletan postupak refundacije PDV-a, sa uslovima, dokumentima i rokovima, obrađen je posebno.
Preporuka za sledeći članak: Povrat PDV-a za prvi stan 2026: uslovi, dokumenta i iznos
6. Oslobođenje za kupca prvog stana: 40 kvadrata plus 15 po članu
Ovo je poglavlje zbog kojeg si verovatno i otvorio tekst, jer ovde se odlučuje da li plaćaš 3.000 evra ili ništa.
Član 31a zakona propisuje da se porez na prenos ne plaća kod kupovine stana ili porodične stambene zgrade fizičkom licu koje kupuje prvi stan, i to za površinu do 40 kvadratnih metara za samog kupca, uvećanu za po 15 kvadratnih metara za svakog člana njegovog porodičnog domaćinstva koji od 1. jula 2006. godine nije imao stan u svojini, susvojini ili zajedničkoj svojini na teritoriji Srbije. Ta površina se u zakonu zove odgovarajući stan.
Uslovi koje moraš da ispuniš
Zakon traži dva uslova, oba na tvojoj strani. Prvi: da si punoletan državljanin Republike Srbije sa prebivalištem na teritoriji Srbije. Drugi: da od 1. jula 2006. godine do dana overe ugovora kojim stičeš prvi stan nisi imao stan u svojini, susvojini ili zajedničkoj svojini na teritoriji Srbije.
Obrati pažnju na formulaciju drugog uslova. Zakon govori o stanu, i to o stanu na teritoriji Srbije. Takođe govori o periodu od 1. jula 2006. do dana overe ugovora, ne o današnjem danu. Ako si u međuvremenu imao stan pa ga prodao, uslov nije ispunjen.
Član 31a stav 5 dodaje da uslovi moraju biti ispunjeni na dan zaključenja ugovora. To znači da naknadno sređivanje situacije ne pomaže, i da je vreme za proveru pre potpisa, ne posle.
Ko se računa u porodično domaćinstvo
Zakon ovde ne ostavlja prostor za improvizaciju. Porodično domaćinstvo kupca prvog stana čine zajednica života, privređivanja i trošenja prihoda kupca, njegovog supružnika, kupčeve dece, kupčevih usvojenika, dece njegovog supružnika, usvojenika njegovog supružnika, kupčevih roditelja, njegovih usvojitelja, roditelja njegovog supružnika i usvojitelja kupčevog supružnika, uz uslov da imaju isto prebivalište kao kupac.
Dve reči nose sav teret: isto prebivalište. Brat, sestra, partner sa kojim nisi u braku i dobar prijatelj koji živi sa tobom ne ulaze u ovu listu bez obzira na to koliko realno delite život i troškove. Roditelj koji ima prijavljeno prebivalište na drugoj adresi takođe ne ulazi, čak i ako faktički živite zajedno.
Kako to izgleda na Miličinom stanu od 58 kvadrata
Scenario prvi. Milica kupuje sama, nema članova domaćinstva koji se računaju. Njen odgovarajući stan je 40 kvadrata. Stan ima 58, pa se porez plaća na razliku, dakle na 18 kvadrata. Kod cene od 120.000 evra to je oko 2.069 evra po kvadratu, pa je oporezovana vrednost oko 37.240 evra, a porez oko 931 evro. Umesto 3.000 evra, plaća se manje od trećine.
Scenario drugi. Milica i Stefan su u braku, oboje su punoletni državljani sa prebivalištem u Srbiji, oboje su bez stana od 1. jula 2006. i imaju prijavljeno isto prebivalište. Njen odgovarajući stan je 40 plus 15, dakle 55 kvadrata. Stan ima 58, pa se porez plaća na 3 kvadrata, oko 155 evra.
Scenario treći. Isti par, ali sa jednim detetom koje ima isto prebivalište. Odgovarajući stan je 40 plus 15 plus 15, dakle 70 kvadrata. Stan od 58 kvadrata je u celosti oslobođen i porez je nula.
Ista nepokretnost, ista cena, tri različita iznosa. Razlika između prvog i trećeg scenarija je 931 evro, i pravi je razlog zašto vredi proveriti prebivališta svih ukućana pre nego što zakažeš termin kod notara.
Iznosi u ovim primerima polaze od ugovorene cene. Ako poreski organ utvrdi višu tržišnu vrednost, kao što smo objasnili u četvrtom poglavlju, menja se i osnovica, pa i sam porez. Broj kvadrata koji je oslobođen ostaje isti, ali vrednost tih neoslobođenih kvadrata može biti veća od onoga što si računao.
Ako ne kupuješ ceo stan nego svojinski udeo, oslobođenje se ostvaruje srazmerno tom udelu u odnosu na površine od 40, odnosno 15 kvadrata.
7. Ko nema pravo na oslobođenje i zašto se koristi samo jednom
Član 31b postavlja ograničenje koje je lako prevideti, a ume da poništi celu računicu.
Pravo na oslobođenje ne postoji kada se stan prenosi licu koje je već jednom ostvarilo pravo na refundaciju PDV-a po osnovu prve kupovine stana, ili pravo na ovo isto oslobođenje od poreza na prenos. Isto važi i za člana porodičnog domaćinstva za koga je to pravo već jednom iskorišćeno.
Praktično to znači dve stvari. Prvo, olakšica za prvi stan je jednokratna. Ne postoji verzija u kojoj prvo iskoristiš refundaciju PDV-a na novogradnji, pa kasnije oslobođenje od poreza na prenos na starogradnji. Država to broji kao jedan resurs, bez obzira kroz koji porez je iskorišćen.
Drugo, i ovo je deo koji roditelji i partneri često previde: ako je član tvog domaćinstva već iskoristio olakšicu za sebe, on ti ne donosi dodatnih 15 kvadrata. Ako je Stefan pre pet godina kupio novogradnju i dobio povraćaj PDV-a, on u Miličinom obračunu ne vredi 15 kvadrata, pa se njen odgovarajući stan vraća na 40.
Isto pravilo radi i u suprotnom smeru, i to je deo koji se najčešće previdi. Ako u svom obračunu iskoristiš Stefanovih 15 kvadrata, to se u evidenciji vodi kao pravo iskorišćeno za njega. Kada Stefan sutra bude kupovao stan na svoje ime, on više nije lice koje može da ostvari oslobođenje, jer je jednom već bio član domaćinstva za koga je pravo iskorišćeno. Zakon izričito propisuje da nadležni poreski organ o tome vodi evidenciju, i o kupcima prvog stana i o članovima njihovog porodičnog domaćinstva za koje je pravo iskorišćeno.
Na Miličinom primeru to izgleda ovako. Uključivanje Stefana spušta porez sa 931 na 155 evra, dakle donosi 776 evra uštede danas. Cena je Stefanovo oslobođenje kod neke buduće kupovine. Ako drugu kupovinu ne planirate, računica je jasna. Ako je planirate, vredi računati koliko bi tada vredelo njegovo oslobođenje, jer se ono može iskoristiti samo jednom.
Ista logika otvara pitanje i za decu koja se uključe u obračun. Zakon ne pravi izuzetak po uzrastu, pa pre nego što na tome zasnuješ odluku proveri kod nadležne lokalne poreske administracije kako se odredba primenjuje u praksi.
Za mlade parove koji planiraju dve kupovine u roku od nekoliko godina, ovo je stvarna strateška odluka, ne administrativni detalj. Vredi je odlučiti pre prve kupovine, a ne otkriti kod druge.
8. Kako procedura zaista ide: notar, eŠalter i lokalna poreska administracija
Ako si negde pročitao da posle overe ugovora imaš 30 dana da odeš u filijalu Poreske uprave i predaš obrazac, taj tekst je zastareo. Procedura je promenjena u dva navrata i danas izgleda drugačije.
Poresku prijavu za stan po pravilu ne podnosiš ti
Član 34 zakona propisuje da se poreska prijava ne podnosi za utvrđivanje poreza na prenos apsolutnih prava na nepokretnosti kada je isprava sastavljena, overena ili potvrđena kod javnog beležnika. Pošto se kupoprodaja stana obavezno solemnizuje kod notara, to je standardni scenario, i tvoja obaveza podnošenja prijave u tom slučaju otpada.
Umesto tebe, radi notar. Zakon mu daje rok od 24 sata od overe da ispravu kroz eŠalter dostavi organu nadležnom za katastar, koji je odmah po prijemu prosleđuje nadležnom poreskom organu. Rok od 30 dana iz člana 36 ostaje samo za slučajeve koji ne idu preko notara.
Nadležan je poreski organ lokalne samouprave, ne Poreska uprava
Od 1. januara 2025. godine poslovi utvrđivanja, naplate i kontrole poreza na prenos apsolutnih prava prešli su sa Poreske uprave na jedinice lokalne samouprave. Zakon danas govori o poreskom organu jedinice lokalne samouprave na čijoj teritoriji se nepokretnost nalazi.
Za tebe to znači jednu praktičnu stvar: ako imaš pitanje, reklamaciju ili treba da dopuniš dokumentaciju, adresa je lokalna poreska administracija opštine ili grada u kojem je stan, a ne filijala Poreske uprave. Sajtovi koji te i dalje šalju u PURS te šalju na pogrešno mesto.
Šta ti moraš da uradiš, i to pre overe
Tvoj deo posla se svodi na jedno: da notaru, pre nego što ugovor bude overen, predaš overenu izjavu da kupuješ prvi stan za sebe, odnosno za sebe i određene članove porodičnog domaćinstva, zajedno sa dokazima da su uslovi ispunjeni. Notar te dokaze prosleđuje dalje uz ugovor. Sadržinu i obrazac izjave propisuje ministar nadležan za finansije, pa aktuelnu verziju traži od notara ili nadležne lokalne poreske administracije.
Ovde vredi zadržati se na jednoj terminološkoj zamci. Zakon i u ovom delu pod obveznikom podrazumeva prodavca, jer je on poreski obveznik. Ti kao kupac nisi obveznik, ali si jedini koji može da pribavi dokaze o svom prvom stanu. Zato u praksi kupac skuplja papire, a formalno ih kroz postupak nosi obveznik, odnosno kod notarskog toka javni beležnik.
Ako propustiš da izjavu i dokaze predaš pre overe, nije sve izgubljeno. Zakon predviđa da si dužan da ih na zahtev poreskog organa dostaviš tom organu u roku koji ti on ostavi. Pravo na oslobođenje gubi se tek ako se propusti i taj naknadni rok, jer se tada smatra da izjava nije podneta i da prava na oslobođenje nema.
To ipak nije razlog da se opustiš. Kompletna dokumentacija predata pre overe znači brži postupak i, kao što smo videli u četvrtom poglavlju, raniji početak roka od 60 dana u kojem poreski organ može da koriguje osnovicu.
Preporuka za sledeći članak: Top 9 dokumenata koje morate proveriti pre kupovine stana
9. Rešenje, rok za plaćanje i žalba na procenu
Poreska obaveza nastaje danom zaključenja ugovora o prenosu. Nije relevantan dan kada si isplatio cenu, dan primopredaje ključeva ni dan upisa u katastar, nego dan kada je ugovor zaključen. Izuzetak je kupovina nepokretnosti kao buduće stvari, gde obaveza nastaje ranijim od dva dana: danom upisa stečenog prava u katastar ili danom primopredaje, odnosno stupanja u posed.
Porez se ne plaća sam od sebe. Utvrđuje ga rešenjem nadležni poreski organ, a rok za plaćanje je 15 dana od dana dostavljanja tog rešenja. Do tada nemaš šta da uplaćuješ, i ne treba da paničiš ako rešenje kasni, ali vredi da novac stoji sa strane, jer rok od 15 dana nije dug.
Jedan detalj koji zbunjuje skoro svakog prvog kupca: pošto je poreski obveznik prodavac, rešenje glasi na njegovo ime, ne na tvoje. Ako si ugovorom preuzeo trošak, ti plaćaš porez po rešenju koje ne glasi na tebe. Zato u ugovoru vredi predvideti i obavezu prodavca da ti rešenje prosledi čim ga dobije, jer bez njega ne znaš ni iznos ni rok.
Ako se ne slažeš sa utvrđenom osnovicom, imaš pravo žalbe. Postupak po pravnim lekovima uređuje Zakon o poreskom postupku i poreskoj administraciji, pa aktuelan rok za žalbu i način podnošenja proveri u rešenju koje si dobio, jer je u njemu obavezno naveden. U praksi se, kada je razlika između ugovorene cene i procene velika, angažuje ovlašćeni sudski veštak za procenu vrednosti nepokretnosti.
Jedna stvar je ovde bitna za planiranje: podnošenje žalbe samo po sebi ne odlaže plaćanje. Rok od 15 dana teče i dalje, a zatezna kamata počinje da se obračunava po njegovom isteku. Ako želiš da plaćanje sačeka ishod žalbe, moraš posebno tražiti odlaganje izvršenja poreskog akta i sačekati odluku po tom zahtevu.
Uknjižba ne čeka porez
Postoji uporna zabluda da bez potvrde o plaćenom porezu ne možeš da se uknjižiš. Odredbe koje su taj uslov propisivale, članovi 38 i 38a Zakona o porezima na imovinu, prestale su da važe odlukama ustavnog suda i u prečišćenom tekstu zakona danas stoje samo kao prazni članovi. Današnji sistem funkcioniše drugačije: notar istom radnjom šalje ispravu i katastru i poreskom organu, pa upis prava svojine teče paralelno sa poreskim postupkom, ne posle njega.
To ti je dobra vest za planiranje, ali ne izgovor da porez ignorišeš. Neplaćen porez ostaje dug sa kamatom, bez obzira što si upisan kao vlasnik.
Preporuka za sledeći članak: Uknjižba stana korak po korak: kompletan vodič 2026.
10. Šta da staviš u ugovor i koje greške koštaju najviše
Vratimo se Milici i Stefanu, koji sada stoje kod notara sa mnogo boljim razumevanjem situacije nego pola sata ranije.
Prvo, klauzula o porezu mora biti izričita. „Dogovorićemo se“ nije ugovorna odredba. Ako je dogovoreno da porez snosiš ti, neka to piše. Ako je dogovoreno da ga snosi prodavac, neka i to piše, jer ćeš u suprotnom, kada rešenje stigne na njegovo ime a on te pozove da platiš, imati usmeni dogovor protiv njegovog sećanja.
Drugo, ako računaš na oslobođenje, izjavu i dokaze pripremi pre termina overe. Proveri i prebivališta ukućana koje planiraš da uključiš, jer razlika između prijavljene i stvarne adrese ume da te košta 15 kvadrata oslobođenja po članu.
Treće, ne pristaj na nižu cenu u ugovoru. Ušteda je privremena, izloženost je trajna.
Četvrto, porez uračunaj u budžet na početku traženja stana, ne na kraju. Kupci koji ga otkriju kod notara po pravilu nemaju gde da ga uzmu, jer je učešće već isplaćeno, a kredit se ne odobrava na troškove kupovine. Ako još praviš računicu, kroz nju te vodimo posebno.
Preporuka za sledeći članak: Koliki stan mogu da priuštim
Porez na prenos apsolutnih prava izgleda kao administrativna stavka, a zapravo je jedna od retkih tačaka u kupovini stana gde tvoje poznavanje pravila direktno menja iznos koji plaćaš. Zakonski obveznik je prodavac, praksa to prebacuje na tebe, a oslobođenje za prvi stan ume da svede celu stavku na nulu ako se pripremiš na vreme. Milica je na kraju platila 155 evra umesto 3.000, i to ne zato što je nešto izmislila, nego zato što je na vreme proverila prebivališta, pripremila izjavu pre termina overe i znala šta ta odluka znači za Stefanovu sledeću kupovinu.
11. Česta pitanja
Ko plaća porez na prenos apsolutnih prava, kupac ili prodavac?
Po članu 25 stav 1 Zakona o porezima na imovinu, poreski obveznik je prodavac. U praksi skoro svaki ugovor sadrži klauzulu kojom kupac preuzima taj trošak, i ta klauzula je punovažna između strana. Ona ne menja to ko je obveznik pred poreskim organom, pa rešenje i dalje glasi na prodavca.
Koliko iznosi porez na prenos apsolutnih prava?
Stopa je 2,5 odsto i jedinstvena je za sve nepokretnosti, bez razreda i bez progresije. Osnovica je ugovorena cena, pod uslovom da nije niža od tržišne vrednosti. Kod stana od 120.000 evra porez iznosi 3.000 evra, ako se ne ostvaruje oslobođenje za prvi stan.
Da li kupac prvog stana plaća porez na prenos?
Ne plaća ga za površinu do 40 kvadrata za sebe, uvećanu za po 15 kvadrata za svakog člana porodičnog domaćinstva koji ispunjava uslove. Ako je stan veći od te površine, porez se plaća samo na razliku. Uslovi moraju biti ispunjeni na dan zaključenja ugovora.
Plaća li se i PDV i porez na prenos?
Nikad oba. Član 24a zakona izuzima iz poreza na prenos svaki prenos na koji se plaća PDV. Kod prve prodaje novog stana od investitora koji je obveznik PDV-a plaća se PDV po stopi od 10 odsto, a kod druge i svake naredne prodaje porez na prenos od 2,5 odsto.
Kada se plaća porez na prenos apsolutnih prava?
Poreska obaveza nastaje danom zaključenja ugovora, ali se ne plaća odmah. Porez utvrđuje rešenjem nadležni poreski organ jedinice lokalne samouprave, a rok za plaćanje je 15 dana od dana dostavljanja tog rešenja.
Da li mogu da se uknjižim ako porez još nije plaćen?
Da. Odredbe koje su dokaz o plaćenom porezu propisivale kao uslov za upis, članovi 38 i 38a Zakona o porezima na imovinu, prestale su da važe. Notar istom radnjom šalje ispravu i katastru i poreskom organu, pa upis teče paralelno sa poreskim postupkom. Neplaćen porez ipak ostaje dug sa kamatom.
Podnosi li kupac poresku prijavu za porez na prenos?
Kod kupoprodaje stana overene kod javnog beležnika prijava se ne podnosi. Notar u roku od 24 sata kroz eŠalter dostavlja ispravu katastru, koji je prosleđuje poreskom organu. Rok od 30 dana odnosi se samo na prenose koji ne idu preko notara.
