Top 9 Dokumenata Koje Morate Proveriti Pre Kupovine Stana

Kupovina stana u Srbiji može biti složen proces, posebno ako ga kupujete prvi put. Da biste izbegli pravne rizike i obezbedili čistu dokumentaciju nekretnine, potrebno je da pažljivo proverite određena dokumenta pre potpisivanja ugovora. U nastavku predstavljamo Top 9 dokumenata koje morate proveriti pre kupovine stana koje svaki kupac treba da proveri pre nego što se upusti u kupovinu. Ovi saveti važe i za kupovinu od investitora (novogradnja) i od fizičkog lica (starogradnja), uz napomene gde su razlike. Kroz ovaj vodič naučićete kako proveriti stan pre kupovine i na šta posebno obratiti pažnju u svakom slučaju.

_{U Srbiji se stan ne kupuje samo srcem, već i sa minimum devet papira, tri proverena potpisa i jednom dozom paranoje.} ✍🏻

📅 Poslednji put ažurirano: 1. januar 2026

Par gleda u listu top 9 dokumenata Koje Morate Proveriti Pre Kupovine Stana i gledaju na kom su koraku — Ljubavi, koliko je važno što nemaju građevinsku dozvolu?

1. List nepokretnosti

Čemu služi: List nepokretnosti je zvanični izvod iz katastra nepokretnosti koji prikazuje pravni status stana. U njemu su navedeni osnovni podaci o nekretnini (adresa, površina), vlasnik stana, kao i svi eventualni tereti i zabeležbe (npr. hipoteka, sudski spor, službenost). Ovaj dokument potvrđuje da li je prodavac zaista upisan kao vlasnik stana i otkriva da li stan ima opterećenja koja bi mogla ugroziti kupovinu.

Gde i kako proveriti: List nepokretnosti možete pribaviti u službi za katastar nepokretnosti (RGZ) ili online putem eKatastra. Javni beležnik (notar) će svakako pre overe ugovora pribaviti ažurirani list nepokretnosti, ali dobro je da i sami ranije izvršite uvid radi sigurnosti. Proverite odeljak A (osnovni podaci o stanu), odeljak B (podaci o vlasniku) i odeljak C (tereti i zabeležbe). Obratite pažnju da se ime prodavca poklapa sa imenom vlasnika u listu nepokretnosti, kao i da nema upisanih tereta ili sporova na stanu. Ako postoji hipoteka ili zabeležba, raspitajte se o planu za njihovo brisanje – prisustvo tereta ne mora biti prepreka kupovini, ali je važno da bude jasno kako će se rešiti pre prenosa vlasništva.

Primena (investitor/fizičko lice): Provera lista nepokretnosti neophodna je u oba slučaja. Kod kupovine od fizičkog lica, list nepokretnosti potvrđuje da je prodavac zakoniti vlasnik stana i pokazuje da li stan ima hipoteke ili druge terete. Kod kupovine od investitora (npr. nov stan u izgradnji), često će zemljište ili zgrada biti upisani na investitora. Uvidom u katastar možete proveriti da li je investitor upisan kao nosilac prava na parceli/objektu i da li postoje tereti (npr. zaloga banke koja finansira projekat). U oba slučaja, list nepokretnosti je polazna osnova za proveru – stan treba da bude uknjižen ili bar u procesu uknjižbe na pravog vlasnika, bez skrivenih tereta.

2. Građevinska dozvola

Čemu služi: Građevinska dozvola je ključni dokument koji dokazuje da je zgrada u kojoj se stan nalazi izgrađena (ili se gradi) u skladu sa zakonom. To je rešenje nadležnog organa (opština/gradski sekretarijat za urbanizam) kojim se investitoru odobrava izgradnja konkretnog objekta na određenoj parceli, uz precizne uslove gradnje. U dozvoli su navedeni podaci o lokaciji, spratnosti, površini objekta, broju stanova, rokovi izgradnje itd. Bez građevinske dozvole, radovi na objektu su nelegalni i zgrada nema pravnu osnovu da postoji Za kupca, postojanje validne građevinske dozvole znači da je projekat odobren i da je zgrada legalna u pogledu gradnje.

Kako i gde proveriti: Najjednostavnije je zatražiti na uvid kopiju građevinske dozvole od prodavca ili investitora. Proverite da li na dozvoli postoji klauzula pravosnažnosti (da je dozvola konačna) i da li glasi na ime investitora/prodavca i predmetnu parcelu. Takođe, u okviru APR-ovog sistema CEOP (Centralna evidencija objedinjenih procedura) moguće je pretražiti izdate građevinske dozvole po adresi objekta. Informacije o izdatim dozvolama možete dobiti i u lokalnoj opštini (odeljenje za urbanizam) ili uvidom u registar javno objavljenih dozvola. Obratite pažnju da li dozvola obuhvata ceo objekat i sve etaže, uključujući i vaš budući stan, kao i da li su ispoštovani posebni uslovi (npr. plaćene komunalne takse, što se često potvrđuje ugovorom sa Direkcijom za građevinsko zemljište)mojkvadrat.rs.

Primena (investitor/fizičko lice): Građevinska dozvola je naročito važna kod kupovine od investitora – ne kupujte stan u novogradnji bez uvida u ovu dozvolu. Investitor je dužan da ima pravnosnažnu građevinsku dozvolu pre početka gradnje i dužan je da je pokaže kupcima na zahtev. Kod kupovine od fizičkog lica (postojeći stan), pretpostavlja se da zgrada već ima odgovarajuće dozvole ako je uknjižena. Ipak, može se desiti da neke starije zgrade imaju građevinsku, ali ne i upotrebnu dozvolu – u svakom slučaju, postojanje bar građevinske dozvole (ili rešenja o legalizaciji) znači da zgrada nije nelegalna. Ukratko: za novogradnju obavezno proveriti građevinsku dozvolu, dok je za starogradnju dovoljno utvrditi da zgrada nije bespravna (proverom u katastru ili kroz dokumenta o legalizaciji).

3. Upotrebna dozvola

Čemu služi: Upotrebna dozvola je dokument koji se izdaje nakon završetka izgradnje i uspešno obavljenog tehničkog pregleda objekta. Ona potvrđuje da je zgrada izgrađena u skladu sa građevinskom dozvolom i propisanim standardima, te da je bezbedna za upotrebu. Tek sa upotrebnom dozvolom zgrada i svi stanovi u njoj mogu se legalno koristiti i uknjižiti u katastar kao zasebne jedinice. Drugim rečima, upotrebna dozvola čini da stan “postane pravno vidljiv” – bez nje, stan formalno ne postoji u zvaničnim evidencijama kao posebna svojina. Za kupca, postojanje upotrebne dozvole znači da će moći nesmetano da uknjiži vlasništvo na stanu na svoje ime i da priključi stan na komunalnu infrastrukturu (struja, voda, itd.) bez problema.

Kako i gde proveriti: Kao i građevinsku, upotrebnu dozvolu možete tražiti od prodavca na uvid, ili je proveriti putem CEOP registra pri APR (pretraga po adresi objekta prikazuje i status upotrebne dozvole). U katastru nepokretnosti, u listu nepokretnosti, često bude zabeleženo da li objekat ima upotrebnu dozvolu – ako takve zabeleške nema, smatra se da objekt ima dozvolu (odnosno da je legalan u celosti). Ako postoji zabeleška u odeljku tereta da nije izdata upotrebna dozvola, to je znak za uzbunu. Obratite pažnju na datum izdavanja upotrebne dozvole i da li pokriva celu zgradu ili određene faze izgradnje. U slučaju novogradnje, ponekad investitor dobija upotrebnu dozvolu za ceo objekat odjednom; provera tog dokumenta (ili bar provera zabeležbe u katastru) osiguraće vam da stan zaista postoji kao legalna jedinica.

Primena (investitor/fizičko lice): Upotrebna dozvola je kritična kod kupovine od investitora – ne preporučuje se kupovina stana u zgradi koja još nema upotrebnu dozvolu, osim ako ste spremni da sačekate i preuzmete rizik. Često se dešava da se kupci usele i pre izdavanja upotrebne dozvole, ali tada postoji rizik da zgrada neće moći biti etažirana ili priključena na sve instalacije dok se ne isprave određeni nedostaci. Kod starogradnje, većina zgrada izgrađenih decenijama unazad ima regulisanu dokumentaciju; ukoliko neka starija zgrada formalno nema upotrebnu dozvolu, obično je prošla kroz proces legalizacije ili ima neku zamensku dokumentaciju. U praksi, kupovina stana u zgradi bez upotrebne dozvole nosi slične pravne rizike kao i kupovina novogradnje pre dobijanja dozvole – zato je idealno da i starija zgrada bude legalizovana u celosti. Uvek pitajte prodavca ili upravnika zgrade o statusu upotrebne dozvole ako niste sigurni.

4. Rešenje o ozakonjenju

Čemu služi: Rešenje o ozakonjenju je dokument koji praktično naknadno legalizuje neku nelegalno izgrađenu nekretninu. Mnoge kuće i zgrade u Srbiji građene su bez dozvole, ali su kasnije vlasnici podneli zahtev za legalizaciju. Ukoliko je objekat prošao postupak ozakonjenja, nadležni organ izdaje Rešenje o ozakonjenju kojim se priznaje postojanje objekta i omogućava njegovo upisivanje u katastar nepokretnosti. Ovo rešenje zamenjuje građevinsku, a često i upotrebnu dozvolu za date nelegalne objekte- njime objekat postaje legalan u očima zakona. Za kupca, rešenje o ozakonjenju je dokaz da stan (odnosno zgrada) ima pravni status i da se može uknjižiti, uprkos tome što možda nije građen po standardnoj proceduri.

Kako i gde proveriti: Prvo, pitajte prodavca direktno da li je zgrada legalizovana i neka vam predoči rešenje o ozakonjenju ako postoji. Budite oprezni ako dobijete odgovor da je „u toku proces legalizacije“ – to praktično znači da još nema nikakve pravne garancije i da objekat još uvek nema ni građevinsku ni upotrebnu dozvolu. Uvid u legalizaciju možete dobiti i preko lista nepokretnosti: često stoji zabeleška ako je zgrada u procesu legalizacije ili ako je ozakonjena. Takođe, lokalne građevinske inspekcije mogu potvrditi status (ali najjednostavnije je da prodavac dostavi kopiju rešenja). Proverite da li je rešenje pravosnažno i na čije ime glasi. Idealno, rešenje o ozakonjenju treba da glasi na prodavca ili prethodnog vlasnika i da obuhvata objekat i konkretan stan. Obratite pažnju i na rokove u rešenju – neka ranija rešenja su imala obaveze dopune dokumentacije.

Primena (investitor/fizičko lice): Legalizacija dolazi u priču uglavnom kod starijih objekata ili onih građenih bez dozvole. Kod kupovine od fizičkog lica, ako utvrdite da zgrada nema građevinsku/upotrebnu dozvolu, tražite rešenje o ozakonjenju. Bez tog rešenja, stan se možda neće moći uknjižiti na vaše ime – savet je da izbegavate kupovinu nelegalizovanih nekretnina. Kod investitora ovo je ređe jer ozbiljni investitori grade legalno (mada, ako je investitor fizičko lice koje prodaje nelegalno izgrađen stan, to je crvena zastavica). Zaključno, tražite dokaz o legalnosti objekta bilo kroz dozvole bilo kroz rešenje o ozakonjenju. Ako objekat još uvek nema ni dozvole ni rešenje, bolje je sačekati da se pravna situacija razreši nego rizikovati kupovinu takvog stana.

5. Provera identiteta prodavca

Čemu služi: Provera identiteta prodavca služi da potvrdite da osoba ili firma koja vam prodaje stan jeste ovlašćeni vlasnik te nekretnine. Ovo podrazumeva nekoliko aspekata: (a) ako je prodavac fizičko lice, potrebno je uvidom u njegov lični dokument (ličnu kartu ili pasoš) proveriti da su njegovi lični podaci isti kao ime nosioca prava u listu nepokretnosti; (b) ako je prodavac pravno lice (npr. investitor – firma koja gradi stanove), proverava se izvod iz Agencije za privredne registre (APR) za tu firmu, kako biste utvrdili ko je zastupnik firme i da li firma zaista postoji i ima prava nad objektom. Ova provera osigurava da ne dođe do prevare – npr. da neko ko nije vlasnik pokuša da proda tuđ stan. Takođe, kod firmi se proverava i da li je lice koje potpisuje ugovor ovlašćeno (direktor ili punomoćnik).

Kako i gde proveriti: U praksi, identitet prodavca proverava se na licu mesta prilikom overe ugovora kod notara – prodavac mora dati važeću ličnu kartu ili pasoš, a notar kontroliše identitet. Ipak, pre nego što dođe do notara, zatražite od prodavca kopiju lične karte (ili bar uvid) radi sopstvene provere. Kod investitora (pravnog lica), možete besplatno pretražiti APR registar privrednih društava online unoseći naziv firme ili matični broj – tu ćete videti osnovne podatke o firmi (osnivače, zastupnike, status). Preporučljivo je proveriti i finansijsko zdravlje investitora: na sajtu NBS postoji pretraga blokade računa, gde unosom PIB-a firme možete videti da li ima blokirane račune. Ako firma ima dugo blokiran račun, to je znak potencijalnih problema. Obratite pažnju i na to da li prodavac nastupa lično ili preko punomoćnika – ako je u pitanju punomoćnik, obavezno proverite punomoćje overeno kod notara koje ga ovlašćuje da proda taj stan.

Primena (investitor/fizičko lice): Provera identiteta prodavca se podrazumeva u oba slučaja. Kod fizičkog lica kupac treba da uveri sebe da ta osoba jeste pravi vlasnik – to radi poređenjem lične karte sa imenom u listu nepokretnosti. Kod investitora (pravnog lica), proverava se da li je firma uredno registrovana i ko je potpisnik. U oba scenarija, ova provera je više formalnost jer će notar svakako to utvrditi pre overe ugovora. Ipak, za sopstveni mir i kako biste na vreme uočili moguće prevare, ne preskačite ovaj korak. Nikada nemojte uplaćivati kaparu ili bilo kakav avans nekoj osobi ili firmi pre nego što proverite njen identitet i vlasništvo nad stanom.

6. Saglasnost supružnika prodavca

Čemu služi: Saglasnost bračnog druga je veoma važan, a često zanemaren dokument kada fizičko lice prodaje stan. U Srbiji, imovina stečena tokom braka smatra se zajedničkom bračnom tekovinom, čak i ako je formalno u katastru upisana na jednog supružnika. To znači da supružnik koji nije naveden kao vlasnik ipak ima zakonsko pravo na tu imovinu. Ako se stan prodaje bez znanja ili saglasnosti drugog supružnika, taj supružnik može kasnije osporiti ugovor i tražiti poništenjemojkvadrat.rs. Dakle, saglasnost supružnika služi da potvrdi da se drugi bračni drug slaže sa prodajom stana i da neće potraživati svoja prava kasnije.

Kako i gde proveriti: Najpre, pitajte prodavca da li je oženjen/udata i da li je stan stečen tokom braka. Ako jeste, insistirajte da supružnik prisustvuje overi ugovora kod notara ili da da pisanu saglasnost overenu kod notara pre prodaje. Notari u praksi ovo već rade – prilikom overe ugovora o prodaji nepokretnosti, notar će pitati za bračni status. Ukoliko je prodavac venčan i stan je kupljen u toku braka, notar će zahtevati da supružnik takođe potpiše ugovor ili posebnu izjavu. Vi kao kupac možete unapred zatražiti izvod iz matične knjige venčanih ili izvod iz matične knjige rođenih (gde stoji bračno stanje) za prodavca, ali to obično nije neophodno ako je komunikacija otvorena. Ključ je da na dan potpisivanja ugovora drugi supružnik bude prisutan ili da dokument o saglasnosti bude na stolu. Obratite pažnju da saglasnost mora biti overena (izjava data kod notara) kako bi imala pravno dejstvo.

Primena (investitor/fizičko lice): Ovaj korak je relevantan samo kod prodavca fizičkog lica. Kod investitora (pravnog lica) nema bračnih drugova – firma prodaje stan, pa se ovo ne postavlja. Dakle, ako kupujete od bračnog para ili osobe za koju se utvrdi da je u braku, obavezno osigurajte saglasnost supružnika. U suprotnom, može se desiti da nakon kupovine ugovor bude poništen na sudu zbog tužbe supružnika koji to nije odobriomojkvadrat.rs. Za dodatnu sigurnost, uvek proverite status: dešava se da je stan upisan na jednog supružnika, a kupljen je iz zajedničkih sredstava – tada drugi supružnik ima 1/2 prava po zakonu, pa mora učestvovati u prodaji. Notari to uglavnom paze, ali vi kao kupac treba da mislite i o tome.

7. Osnov sticanja prodavca

Čemu služi: Osnov sticanja je dokument na osnovu kojeg je prodavac stekao vlasništvo nad stanom. To može biti prethodni ugovor o kupoprodaji, ugovor o poklonu, ugovor o doživotnom izdržavanju, ili rešenje o nasleđivanju ako je stan dobio kroz nasledstvo. Provera osnova sticanja pomaže da se utvrdi pravni kontinuitet vlasništva – da li je prodavac legitimno došao do nekretnine i da li možda postoji neko treće lice koje polaže pravo. Na primer, ako je prodavac stan dobio na poklon od roditelja, potrebno je videti da li u tom poklonu ima klauzula ili drugih naslednika koji bi mogli potraživati deomojkvadrat.rs. Ako je stan stečen ugovorom o doživotnom izdržavanju, treba obratiti pažnju da li su svi potencijalni naslednici bili obavešteni i saglasni, jer su takvi ugovori česta osnova za spormojkvadrat.rs. Ukratko, uvid u osnov sticanja daje vam širu sliku o istoriji stana i potencijalnim pravnim zamkama.

Kako i gde proveriti: Zatražite od prodavca original ili overenu kopiju ugovora kojim je on stekao stan, ili rešenje o nasleđivanju ukoliko je nasledio. Pažljivo pročitajte te dokumente ili to poverite advokatu. Proverite da li su ti dokumenti ispravno overeni (sudski ili kod notara, zavisno od vremena) i da li su sprovedeni u katastru (idealno, broj i datum tog osnova sticanja biće zabeležen na listu nepokretnosti). Obratite pažnju na specifične klauzule: npr. ugovor o poklonu – da li postoji saglasnost dece darodavca ako je bilo nužnih naslednikamojkvadrat.rs; ugovor o doživotnom izdržavanju – da li je pravosnažno okončano ostavinsko rešenje posle smrti primaoca izdržavanjamojkvadrat.rs. Takođe, pogledajte da li u tim dokumentima postoji zabrana otuđenja ili slično. U slučaju da stan nije uknjižen u katastru (dešava se i to), uvid u celokupnu prethodnu dokumentaciju u originalu je obavezanmojkvadrat.rs – tražite svaki dokument kroz koji je stan prenošen, jer ćete možda vi biti ti koji će prvi put uknjižiti nekretninu.

Primena (investitor/fizičko lice): Provera prethodnog osnova sticanja važnija je kod kupovine od fizičkog lica, naročito ako primetite bilo kakvo odstupanje u dokumentaciji. U standardnim situacijama, ako je stan uredno uknjižen na prodavca, dovoljan je list nepokretnosti i možda kopija prethodnog ugovora pro forme. Međutim, ako je prodavac sam nedavno kupio stan ili ga je dobio na neobičan način, dobro je pogledati taj dokument. Kod kupovine od investitora, osnov sticanja investitora je tipično građevinska dozvola i upis prava gradnje na parceli; u praksi se od investitora može tražiti dokaz da on ima pravo gradnje na zemljištu (što je već pokriveno građevinskom dozvolom). Dakle, u starogradnji: tražite prethodni ugovor i uverite se da nema skrivenih sporova; u novogradnji: proverite da investitor ima pravni osnov na zemljištu i objektu (što obično čini kroz dozvole i katastar). Uvek je bolje imati i tu prethodnu dokumentaciju na uvid kao dodatnu proverumojkvadrat.rs.

8. Potvrde o izmirenim obavezama

Čemu služi: Pre kupovine, važno je osigurati da stan nema zaostalih dugovanja po osnovu komunalnih usluga ili poreza na imovinu. Iako se dugovi za režije formalno vezuju za korisnika, a ne za nekretninu, u praksi neplaćeni računi mogu prouzrokovati neprijatnosti novom vlasniku (isključenje usluge, sudski postupci za dug, itd.). Zato kupoprodajni ugovor obično sadrži klauzulu da je prodavac izmirio sve obaveze do dana prodaje. Potvrde o izmirenim obavezama – poput računa za struju, Infostan (komunalije), održavanje zgrade, telefonske/kablovske usluge, kao i potvrda o plaćenom porezu na imovinu – služe da kupcu pokažu da nema zaostalih dugova koji bi ga sačekali po useljenju.

Kako i gde proveriti: Od prodavca nabavite dokaz za svaki relevantan račun. Najbolje je da vam dostavi poslednji plaćeni račun i obračun za struju (obračun prikazuje eventualna stara dugovanja), zatim račun za Infostan za poslednji mesec (Infostan obuhvata vodu, smeće, grejanje i često održavanje zgrade) i, po potrebi, posebnu potvrdu upravnika zgrade ili firme za održavanje da je participacija za održavanje plaćena do datuma prodaje. Proverite takođe RTV pretplatu (stavka na računu za struju, ako nije plaćana može biti dug – tražite potvrdu da je regulisana). Za telefon, internet, kablovsku: tražite uvid u račune za poslednja 2-3 meseca, da nema dugova. I na kraju, ali bitno: porez na imovinu — prodavac bi trebalo da plati sve dospele obaveze do dana prodaje. Zatražite od prodavca potvrdu od lokalne poreske uprave da je porez na imovinu izmiren (ili bar uplatnice za poslednje rate). Sve ove potvrde treba prikupiti pre potpisivanja ugovora, što je ujedno i obaveza prodavca po dobroj praksi. U sam predugovor/ugovor unesite klauzulu da je prodavac dužan da izmiri sva dugovanja do dana primopredaje i da dostavi dokaze o tome – to će vas zaštititi ako se naknadno pojavi neki zaostali dug.

Primena (investitor/fizičko lice): Ove provere najviše se tiču kupovine od fizičkog lica u starogradnji, jer tu postoje postojeći računi za komunalije. Kod novogradnje od investitora, pre useljenja stanovi obično još nemaju individualne račune za struju, infostan itd. (pošto sve kreće od nule), tako da tu nema dugova – eventualno, ako preuzimate stan koji je investitor privremeno koristio, proverite da li je ostao neki račun. Takođe, investitor kod prodaje novog stana ne plaća porez na imovinu (jer za nove stanove prvi kupac plaća porez na prenos ili ostvaruje povraćaj PDV-a), dok kod polovnih stanova prodavac plaća porez na imovinu do dana prodaje, a kupac preuzima dalje. Ukratko, kod polovnih stanova obavezno tražite plaćene račune i potvrde, dok kod novih stanova to nije toliki fokus, ali svakako se raspitajte o svim troškovima (npr. da li je investitor platio naknadu za uređenje zemljišta – iako to nije vaš direktan trošak, bitno je za legalnost objekta). Ne zaboravite: bolje je u startu rešiti sva zaostala dugovanja nego kasnije juriti bivšeg vlasnika zbog neplaćenih računa.

9. Predugovor i ugovor o kupoprodaji

Čemu služi: Kupoprodajni ugovor je krajnji dokument kojim postajete vlasnik stana, a predugovor je prethodni dogovor koji obavezuje na zaključenje glavnog ugovora pod određenim uslovima. Ovde ih navodimo kao „dokumenta za proveru“ jer je izuzetno važno da ugovorna dokumentacija bude ispravna i overena, kako biste zaista stekli pravo svojine. Predugovor je čest u situacijama kupovine stana u izgradnji ili kada se čeka ispunjenje određenih uslova (npr. odobrenje kredita). On obično sadrži dogovor o ceni, rokove i kaparu (depozit). Glavni ugovor se kasnije zaključuje kada su ispunjeni uslovi (završena gradnja, dobijena upotrebna dozvola, odobren kredit itd.). Bez notarski overenog (solemnizovanog) ugovora, ne možete se uknjižiti kao vlasnik, pa je suština da se svaki dogovor formalizuje po zakonu.

Kako i gde proveriti: Svakako ćete ugovor i/ili predugovor sačinjavati neposredno pred kupovinu, ali proverite njegov sadržaj pažljivo pre potpisivanja. Ako investitor daje tipski ugovor, pročitajte ga detaljno i konsultujte se sa stručnjakom ako nešto nije jasno – obratite pažnju na rokove izgradnje, penale za kašnjenje, obaveze investitora da pribavi upotrebnu dozvolu, kao i na tačan iznos i dinamiku plaćanja. Insistirajte da se bilo kakva uplata kapare vrši isključivo na osnovu predugovora overenog kod notara. Potpisivanje bilo kakvog “rezervacionog” papira bez notara uz davanje novca je rizično – takav papir nema snagu kapare, već samo obične priznanice. Kada dođe do potpisivanja, to se obavlja kod javnoga beležnika koji će solemnizovati (overiti) ugovor ili predugovor. Notar tom prilikom proverava i katastar i registruje ugovor elektronski, što dodatno štiti kupcas. Pre potpisivanja, proverite da li ugovor sadrži sve bitne podatke: precizan opis nekretnine, cenu, podatke o prodavcu i kupcu, izjavu prodavca da je primio isplatu (ili uslove isplate) i klauzulu tzv. tabularne izjave kojom prodavac dopušta uknjižbu kupca. Nakon overe, dobijate primerke ugovora i sa tim notar elektronski šalje ugovor katastru na sprovođenje.

Primena (investitor/fizičko lice): U oba slučaja važi isto pravilo – ugovor mora biti overen. Kod investitora ćete verovatno prvo potpisati predugovor (zaštićen notarski) i dati kaparu, a kasnije potpisati glavni ugovor. Kod fizičkog lica ponekad se ide direktno na glavni ugovor, ali i tu je moguće napraviti predugovor ako npr. čekate odobrenje kredita ili morate rešiti nešto pre finalizacije. Bitno je da shvatite da tek notarski overen ugovor omogućava prenos vlasništva. Sve dotle, nemate pravnu sigurnost. Zato nemojte oklevati da uložite u advokata koji će pregledati ili sastaviti ugovor u vašem interesu, ili da pitate notara sve što vam nije jasno pre potpisa. Ugovor je kruna cele provere dokumentacije – ako ste prethodno proverili sve gore navedene stavke, ugovor će ih referencirati (npr. navodi se broj građevinske dozvole, izjava da je stan uknjižen i slobodan od tereta, izjava prodavca da nema dugova i da je dobio saglasnost supružnika…). Time će svi važni dokumenti biti obuhvaćeni i bićete zaštićeni u najvećoj meri.

10. Česte greške kupaca i završni saveti

Neproveravanje dokumentacije na vreme: Neki kupci se zalete u kupovinu bez detaljne provere papira. Preskakanje provere legalnosti (uknjiženosti, dozvola) može dovesti do višegodišnjih problema ili čak gubitka stana. Uvek prvo proverite legalnost – stan mora biti uknjižen, legalan i bez tereta pre kupovinereddit.com.
Verovanje na reč prodavcu: Usmena obećanja tipa „sve je to čisto, samo još nije uknjiženo ali biće“ nisu dovoljan osnov. Svaku tvrdnju potkrepite dokumentom – npr. ako prodavac tvrdi da će “uskoro” dobiti upotrebnu dozvolu ili da je “u procesu legalizacije”, tražite dokaz ili sačekajte da se to reši.
Isplata kapare bez notarskog ugovora: Velika greška je dati veliki novac za kaparu na osnovu neformalnog dogovora ili rezervacije. Novac dajte tek uz overen predugovor – u suprotnom, rizikujete da ostanete i bez stana i bez novca u slučaju spora.
Neuključivanje advokata ili stručnjaka: Prvi put kupujete stan, a ugovor i dokumentacija su puni pravnih termina – greška je ići sam ako niste potpuno sigurni. Angažovanje advokata za nekretnine ili proverenog agenta može preduprediti skupe propuste.
Zanemarivanje “sitnica”: Sitnice poput neplaćenih računa, nedostatka jednog potpisa supružnika, ili pogrešne adrese u ugovoru mogu kasnije prouzrokovati probleme. Pažljivo proverite svaki detalj – od broja stana, sprata i kvadrature u dokumentima, do toga da li su sve strane potpisale gde treba.

Zaključak: Kupovina stana je velika životna investicija, zato budite pažljivi i temeljni. Proverite svaki od ovih dokumenata i ne ustručavajte se da postavljate pitanja. Ukoliko niste sigurni u pravnu ispravnost papira – obratite se stručnjaku. Konsultacija sa iskusnim advokatom za nekretnine ili savetnikom može vam uštedeti mnogo novca i nervoze kasnije. Kroz dobru proveru i uz pravu pomoć, osiguraćete da vaš novi dom bude ujedno i sigurna investicija!

Preporuka za sledeći članak: Top 9 Dokumenata Koje Morate Proveriti Pre Kupovine Stana